北京房价走势.doc

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1、2006年北京房价走势北京市委研究室胡睿宪/文近年来，北京住房价格一直呈增长态势(见表1)。特别是自2004年下半年起呈加速态势，2005年上涨势头更为明显，期房单月价格在5月份创历史最高，为每平方米7136元。2005年商品住宅期房预售平均价格每平方米6725元，比2004年上涨了1083元，涨幅为19.2%；现房价格每平方米5853元，比2004年上涨了1106元，涨幅为23.3%。商品住宅销售价格指数由2004年的104.3上升到了107.1。在国家逐步加强宏观调控，抑制房地产市场过热的大背景下，北京住房价格出现大幅增长，引起了社会各界的密切关注。1999～2

2、005年北京市商品住宅价格变化表年 份　　 现房价格/年增长率（%） 期房价格/年增长率（%）销售价格指数     1999年　　　　 4786  0.4          98.32000年　　　　 4557  -4.8       98.82001年　　　　 4716  3.5          100.12002年　　　　 4467   -5.3           100.22003年　 4456 　-0.2         　   100.62004年　　　 4747 6.5         　　104.32005年 5853 23.3107.1一、当前住

3、房价格上涨的原因　　经过初步分析，我们认为：本轮住宅价格上涨的根本原因是商品住宅市场供不应求，市场多年平稳发展为房价上涨积蓄了力量，二手房发育不足削弱了宏观调控力度，在维系市场价格稳定的力量失衡后，住房价格上涨成为必然趋势，而国内外宏观经济发展环境进一步推动了北京市的房价上涨。从这五个方面的原因中可以看出，北京住房价格上涨是市场供需双方力量对比的结果，市场发展不是一种非理性行为，当前市场价格的上升并不表明北京房地产市场就存在泡沫。　　1、住房市场多年平稳发展为此轮价格上涨积蓄了力量　　自1999年以来，北京在大力推进住宅市场化的同时，保持了价格平稳增长，取得了巨大的

4、成绩(见表2)。1999年9月1日出台《北京市进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案》，标志着北京房地产市场进入新的发展阶段，福利分房制度逐步退出历史舞台。从1999年到2003年，商品化率从当时的59.8%上升到了89.7%，4年提升了近30个百分点。而与此同时，北京地区生产总值保持了两位数以上的增长，城镇居民人均可支配收入除1999年以外，也保持了两位数的增长。住房市场化改革深化，而经济实力的增强和人民财富的增多，对商品住宅产生了巨大的需求，推动房价上涨。但是，1999年住宅销售价格指数仅为98.3，虽然此后持续回升，到2003年也只有100.6，住宅销

5、售价格保持了相对稳定。多年平稳的市场发展为本轮价格上涨积蓄了巨大的能量。　　2、商品住宅供不应求是此轮房价上涨的根本原因　　任何一种商品的价格走势取决于基本供求关系的变化，北京住宅价格变动也不例外(见表3)。1999年，商品住宅竣工面积比销售面积多423.6万平方米，销售—竣工比(销售面积占竣工面积比重)仅为53.4%，市场供给量比较充足。此后，这一比值迅速提高，到2004年达到了97.5%，竣工面积竟然只比销售面积多出58.2万平方米，仅占当年竣工面积的2.2%。再考虑到住房销售周期一年左右，比较销售面积与前一年的竣工面积，1999年到2004年的竣工量比2000

6、年到2005年销售量少了586.7万平方米。因此，基本上是市场有多大供给量，就有多大销售量。如此紧张的供求关系，必然会导致住宅这种兼具消费、投资、投机的商品价格上涨，这是本轮商品住宅价格上涨的根本原因。　　3、维系住宅价格稳定的力量失衡推动了此轮房价上涨　　从1999年到2003年，北京住房价格指数没有大幅上涨，主要原因有两点。一是由于新建楼盘不断向外扩散，主要供给区域从三环到四环，再向五环扩展，郊区、远郊区供给量大幅增长供给区域离市中心越远，房价逐渐降低，保持了总体售价没有大幅提升(见表4)。2001年，远郊区新建住宅面积比重达到33.5%，2002年近郊区新建住

7、宅竣工面积达到79.3%，这是保障总体住宅价格稳定的中坚力量。二是政府下大力气建设了一批经济适用房，从而拉低了整体房价(见表5)。到2003年，经济适用房竣工面积为322.8万平方米，占全市新建住宅竣工面积的13.9%。一旦这两个方面的情况发生变化，维系稳定住宅价格的力量对比失去平衡，房价就会出现波动。2004年，新建住宅竣工量，城区比重比最低的2001年增加了近6个百分点，近郊区比重比最高的2002年降低了近5个百分点，远郊区比重比最高的2001年下降了20个百分点。经济适用房建设占全市住宅竣工面积比重，2004比2003年下降了2.3个百分点，2005年又比