中原-2007年深圳骏业西乡地产项目策划报告-161页.pdf

《中原-2007年深圳骏业西乡地产项目策划报告-161页.pdf》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、品质与细节——撼动尘封的思维枷锁骏业西乡项目策划报告2006年4月12日骏业国际·1.44亿元一石·激起千层浪在不久的将来，在宝安的土地上：一个名盘横空出世一个名企横空出世机遇政府强有力规划、配套打造市场大势向好，需求旺盛······挑战作为初涉地产的骏业，能否顶住竞争压力在市场竞争中利于不败之地呢？骏业西乡·明珠酒店改造项目为企业的发展带来了新的契机我们认为：企业的发展对项目提出了高要求利润价值最大化品牌价值最大化报告整体思路项目运营方式研判项目产品打造建议项目营销推广策略审时度势——明珠酒店改造项目运营方式研判项目运营方式研判运第转第居第服第商第营一型二住三务四业五方章难章功章功章

2、价章向点能能值把分转转最握析型型大化项目运营方式研判——运营方向把握万科董事长王石：一切方案来源于对市场的准确把握项目运营方式研判——运营方向把握政府规划带来翻天覆地的变化宝安大道区域规划交通配套预计年底通车107国道地铁1号线预计09年通车南头南头关口组团发展关口局域带动深港西部通道预计年底通车项目运营方式研判——运营方向把握2005宝安市场大势走强300272.51200244.8961.42811.9849.21901.132501000177.13806.48724.41716.9719.46800200150.29163.12167.77134.31600150111.314

3、001002005002002年2003年2004年2005年02002年2003年2004年2005年商品住宅批准预售面积商品住宅销售面积供应面积销售面积深圳市02-05年供求一览表宝安区02-05年供求一览表600074007040.1500053507000400041866600598030003683348762005680200055395800100054000500020022003200420052002年2003年2004年2005年深圳市02-05年价格走势图宝安区02-05年价格走势图项目运营方式研判——运营方向把握大势走强促进发展商实现利润的高额快速回报天悦龙

4、庭金泓凯旋城尚都深业新岸线项目运营方式研判——运营方向把握站在市场的高度审视项目运营方向在房地产市场大踏步的今天，酒店经营路线是否仍适合本项目的发展？我们必须：在企业利润最大化和企业品牌最大化之前寻找平衡项目运营方式研判——运营方向把握站在企业发展的高度我们必须选择：继续经营OR整改出售项目运营方式研判——运营方向把握面临问题继续经营长期利润回报是否能满足企业持续发展要求整改出售酒店用途如何向住宅用途转移项目运营方式研判——运营方向把握继续经营与整改出售成本投入与运营周期酒店经营成本投入住宅销售成本投入周期较长2月4月6月8月10月12月14月项目运营周期•酒店经营前期成本投入较大；•

5、酒店经营还需确保管理及维护成本的长期投入；项目运营方式研判——运营方向把握继续经营与整改出售利润回收与运营周期利润回报酒店经营住宅销售2月4月6月8月10月12月14月项目运营周期利润回收周期较长•酒店经营利润速度缓慢；•酒店经营利润回收周期较长；项目运营方式研判——运营方向把握住宅销售能实现利润的快速回报酒店运营不仅需要企业面临长期成本投入及漫长的资金回收周期压力，市场的风险及企业对于酒店管理的水平也制约着项目的发展。市场大势角度风险控制角度住宅出售比酒店经营更容易实现企业利润的高额、快速回报项目运营方式研判运第转第居第服第商第营一型二住三务四业五方章难章功章功章价章向点能能值把分转

6、转最握析型型大化第二章：转型难点分析酒店规划如何向住宅成功转型？项目运营方式研判——转型难点分析酒店规划转型原则实现项目利润最大化实现品牌价值最大化项目运营方式研判——转型难点分析酒店规划转型难点酒店功能向住宅功能转变服务功能转型居住功能转型项目运营方式研判——转型难点分析酒店规划转型要点服务功能转型4～16楼户型：单房、1房1厅、2房一厅面积：一、二、三层大堂用途：酒店套房3楼平台游泳池及园林•商务方向1～3楼面积：5000m²/层用途：酒店大堂及相关配套•商业方向居住功能转型平台及套房•公寓方向项目运营方式研判——转型难点分析功能转型方向总结酒店式公寓平台居住功能住宅套房商务式公寓

7、休闲娱乐功能转型酒店商业集中式量贩大型餐饮服务功能大堂散铺商务商务写字楼哪种运营方式能最终实现项目价值最大化？项目运营方式研判运第转第居第服第商第营一型二住三务四业五方章难章功章功章价章向点能能值把分转转最握析型型大化第三章：居住功能转型研判酒店式服务公寓VS纯商务公寓项目运营方向研判——居住功能转型∑市场角度——市场空间大，目前宝安新中心区还没有纯商务公寓供应；纯商务公寓∑开发角度——开发公寓式写字楼较纯写字楼成本低廉；∑营销角度——填补小面