保定方正项目可行性研究报告(终稿)03774

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1、卷首语感谢贵方为我们所提供的本次可行性研究与策划的机会，这使我们可以尽可能好地呈现地产行业中另一类研究与策划的创新价值与思维方式。从某种意义上而言，我们的可行性研究是城市开发性质的，同时也是一项市场引领与创造性工作，正因如此，将使我们有可能获取项目的核心价值而为营销创造无限可能。本报告将在前期市场调研、分析的基础上，结合我司多年地产经验，针对目前本项目之实际可操作性，通过对项目可行性分析所涉及的项目自身剖析、优劣势分析、地域市场分析、目标客群分析等细节，初步确定本项目之总体发展方向及相关各项规划指标，并进

2、行专业的阐述和论证。在经济估算及财务评价方面，我司将严格按照贵方提供的各项经济指标下进行估算及测算，这将有助于本项目的可行性研究分析更加真实可靠，更加有效的指导于项目后期的开发建设。我司坚信，通过科学的论证和不断的创新与努力，必能切准市场脉搏，为本项目制定出准确合理的可行性发展建议，最大限度挖掘项目的特有优势和现存劣势，尽量规避客观威胁，从而为贵方针对本物业之决策提供指导依据。目录1.宏观市场经济概述41．1保定城市概况41．2保定市新市区简介82．保定房地产市场分析122．1保定房地产市场发展状况122

3、．2在售项目分析143．市场分析结论174．典型项目例举184．1诚信·丽景蓝湾184．2仁和公寓214．3中央峰景235．项目分析255．1地理位置255．2地块情况275．3周边环境285．4经济参数285．5SWOT分析295．6分析结论316．市场定位316．1市场定位的支撑点326．2市场定位的风险326．3价格定位326．4客户定位347．规划设计建议357．1总体布局建议357．2设计建议417．3绿化率的考虑487．4商业裙房的设计508.可行性分析518．1投资估算518．2财务分析56

4、8.3项目敏感性分析618.4项目盈亏平衡分析638.5财务分析结论659.项目风险预测与防范669.1工期风险及防范669.2工程质量风险及防范679.3经营风险及防范6910．可行性分析结论731.宏观市场经济概述1．1保定城市概况1．1．1城市定位保定市致力于发展成集工业、商业、服务业、房地产业和旅游业为一体的开放型市区。是中国首都北京的南大门、卫星城，国务院公布的历史文化名城和对外开放城市。其意在建设中国北方独具文化特色的园林式、生态型、现代化宜居城市。保定市城市总体规划于2003年5月21日经国

5、务院批准正式实施，城市性质：国家历史文化名城，冀中地区中心城市保定优势独特，在环渤海经济区域中居重要地位。保定有全国最为繁忙的京广铁路、京深、津保高速公路、107国道纵贯辖区南北，与首都国际机场、正定机场、天津大港不过2小时车程。使保定形成四通八达、极为便利的海陆空立体交通格局。1．1．2行政区划及人口保定市下辖新市区、北市区、南市区、高开区4区（即市区部分）、4市、18个县，总面积2.2万平方公里，总人口1060万，保定市区100万左右。1．1．3经济发展状况2006年保定市生产总值完成1185.4亿元

6、，增长10.4%；全社会固定资产投资578.6亿元，增长17.9%；全部财政收入98.4亿元，增长15.3%；地方一般预算收入42.6亿元，增长16.4%；社会消费品零售总额441.1亿元，增长14.5%；城镇居民人均可支配收入9632元，农民人均纯收入3686元，分别增长11%和6.2%。保定市把产业发展放在城市发展的首位，以做大产业来做大城市，以产业兴旺带动城市繁荣。尽年来，保定市的经济发展主要沿用以下思路：1．1．4城市规划保定市总体规划期限为2001年至2020年。总体规划范围分为三个层次：一是市

7、域，即保定市行政区域，总面积22113平方公里；二是市区，即市区行政区范围，面积312.3平方公里；三是主城区，即规划城市建设用地范围。预计到2020年，全市城镇化水平达到50%，全市总人口控制在1200万人左右，主城区人口达到115万人。主城区规划居住人口和用地规模：2010年90万人88.2平方公里2020年115万人110.4平方公里2007年城建工作重点：u2006年市区开工建设的10万平方米经济适用住房主体竣工；u2007年市区新开工建设10万平方米经济适用住房；u为人均建筑面积15平方米以下的

8、城镇最低收入家庭提供住房保障；u住宅小区物业管理覆盖面进一步扩大，市区物业管理覆盖面达到65%；u房地产市场秩序明显好转，违法违规行为明显减少；u35%的县（市）达到国家房地产交易与权属登记规范化管理标准；u房地产信息化建设力度进一步加大，市（县）数字房管基本成雏形。1．2保定市新市区简介新市区地处历史文化古城保定市市区的西半部，是一座城乡结合的新型城区，辖6个乡，6个街道办事处，74个行政村，84个居民委员会，面积143.7