半岛酒店投资分析

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天天文档在线http://doc365.taobao.comwww.fdcsky.cn中国地产商域网****半岛酒店投资分析　　一、投资构成估算　　总投资：25964万元　　1、土地使用费880万元2、前期费用34.55万元3、政府各类规税费150万元4、设计费503.97万元5、建筑工程费19606.13万元　　其中：土建工程10292万元　　二次装修7793.25万元6、设施配套费用1256.86万元7、营销费用392.12万元8、财务费用2160.06万元　　5、不可预见费980.31万元　　二、总资金和资金筹措　　总资金（包含建设期间资本化利息）25964万元　　其中：注册资本10000万元　三、可行性研究报告资料的预测和选定　　可行性研究所使用的资料和基本条件,是根据东莞市面上同类型的酒店的实际经营情况作参考,以东莞市面上的实际情况而确定的。　　1、营业收入的测算标准　　1.1、客房营业收入　　本酒店有各类客房328间,东莞市面上同类型酒店的房租一般每天在600-700元之间（如御景湾酒店、塘厦三正半山酒店、喜来登大酒店等,本研究报告适当降低标准,按客房每天每间550元计算。根据东莞地区的客房情况,开房率按62%的标准计算,房租每年递增5%。　　1.2、饮食营业收入　　本酒店有1000人的宴会厅和30间中、西餐厅包房。东莞市同类型酒店的饮食服务收入一般为客房收入的1.2-1.4倍,本研究报告适当降低标准,选定饮食服务收入与客房收入的比例为1:1。　　1.3、康体与娱乐营业收入　　本酒店康体与娱乐设施包括卡拉OK、歌舞厅、健身及桑拿浴、桌球、麻将等项目，KTV包房为60间，桑拿房为80间。根据东莞市同类型酒店的营业资料，康乐与娱乐营业收入为客房收入的100%，本研究报告按康体与娱乐营业收入与客房收入的比例按1：1计算。　　1.4、其它服务收入　　其它服务收入包括旅游服务、客运服务、票务服务、电讯服务、会议服务、商场、洗衣服务等，本研究报告按入住客人的40%，每人每天消费40计算，每年递增5%。最全最具性价比的地产资料大全QQ：744421982www.fdcsky.cn中国地产商域网 天天文档在线http://doc365.taobao.comwww.fdcsky.cn中国地产商域网　2、营业成本的测算标准　　2.1、客房营业成本　　根据东莞市同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的7%计算。　　2.2、饮食营业成本　　根据东莞市同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的45%计算。　　2.3、康乐与娱乐营业成本　　根据东莞市同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的30%计算。　　2.4、其它服务成本　　根据东莞市同类型酒店的标准，本研究报告按营业收入的40%计算。　　3、营业费用测算标准　　3.1、人员编制及工资标准　　根据东莞市同类型酒店的标准，员工配置系数一般为1.5-1.7之间，本研究报告按1.6的系数配置员工，本酒店共有328间客房，需配置员工524.8人，考虑本酒店的经营范围及酒店的形式，参考同类酒店的标准，总员工人数为780人，人平均工资按每月1600元计算，工资总额每年递增5%。　　3.2、广告费　　根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的3%计算。　　3.3、水电煤气　　根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的6%计算。　　3.4、维修保养费　　根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的2%计算。逐年递增5%。　　3.5、行政管理费　　（1）、培训费　　营业期第一年为工资总额的8%，第二年为第一年的40%，以后每年递增5%。　　（2）、服装费　　营业期第一年为每人1000元，第二年为第一年的50%，以后每年递增5%。　　（3）、办公差旅费　　根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的1.5%计算。　　（4）、交际应酬费　　根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的2.5%计算。　　（5）、董事会费　　根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的1.5%计算。　　（6）、顾问费　　根据东莞市同类型酒店的标准，按营业收入的1%计算。　　3.6、工会经费　　根据东莞市同类型酒店的标准，按当年工资总额的3%计算。　　3.7、保险费　　根据东莞市同类型酒店的标准，按固定资产原值的3%计算。　4、土地使用费及税项　　4.1、土地使用费最全最具性价比的地产资料大全QQ：744421982www.fdcsky.cn中国地产商域网 天天文档在线http://doc365.taobao.comwww.fdcsky.cn中国地产商域网　　由酒店向国家征用土地，并按国务院规定，建设期免交土地使用费，营业期开始后按每年每平方米20元计交，每隔五年递增10%。　　4.2、税项　　（1）、营业税　　根据国家有关规定，酒店内客房、餐饮及其他服务按营业收入的5.5%计交，康体与娱乐按营业收入的22%计交。　　（2）、所得税　　根据《中华人民共和国企业法》及其它有关法律的规定，本酒店的所得税率33%，从获利年度起计。　　5、固定资产折旧和开办费摊销　　根据《中华人民共和国企业法》及其它有关法律的规定，属注册资本部分的固定资产折旧不能作为偿还投资本金和利润之用，只能留着企业使用。本研究报告把注册资本部分的折旧作为酒店的固定资产更新、重置的费用。　　本酒店固定资产折旧和开办费摊销如下：　　（1）、注册资本金折旧按10年直线折旧，不留残值。　　（2）、注册资本以外部分折旧按10年直线折旧，不留残值。　　6、投资本息的偿还　　贷款按分期等本偿还方式安排贷款本金的偿还和利息的支付。注册资本作为自有资金,贷款投放的资金,可用折旧偿还本金,贷款利息计入企业费用开支.并按年利率6.12%计算,以10年为偿还期。　　7、三项基金的提取　　根据有关的规定，应在企业的税后利润中提取企业发展基金、企业储备基金和职工福利基金，提取比例将由董事会决定。本报告按税后利润的10%提取。　　最全最具性价比的地产资料大全QQ：744421982www.fdcsky.cn中国地产商域网 天天文档在线http://doc365.taobao.comwww.fdcsky.cn中国地产商域网行业研究报告是从事行业投资之前，对行业相关各种因素进行具体调查、研究、分析，评估项目可行性、效果效益程度，提出建设性意见建议对策等，为行业投资决策者和主管机关审批的研究性报告。以阐述对行业的理论认识为主要内容，重在研究行业本质及规律性认识的研究，独特的看法、创新的见解、深刻的哲理、严密的逻辑和个性化的语言风格是其内在特点,对研究者的逻辑分析能力和思维水平有较高的要求，同时还要具有较高的专业理论素养。据中国报告大厅行业专家表示，研究报告必须对行业研究的内容和方法进行全面的阐述和论证，对研究过程中所获取的资料进行全面系统的整理和分析，通过图表、统计结果及文献资料，或以纵向的发展过程，或横向类别分析提出论点、分析论据，进行论证。最全最具性价比的地产资料大全QQ：744421982www.fdcsky.cn中国地产商域网 天天文档在线http://doc365.taobao.comwww.fdcsky.cn中国地产商域网研究报告分：研究的对象和方法、研究的内容和假设、研究的步骤及过程以及研究结果的分析与讨论。研究报告内容的逻辑性是整个研究思路逻辑性的写照。报告必须绝对如实地反映客观情况，一切叙述、说明、推断、引用，必须恰如其分。文字、用词应力求准确。概念表述应尽量用科学性用语，避免用常识性用语，以免读者费解或产生歧义。当然，研究报告的文字也必须简单、明了、通顺、流畅，既要明白如话，又要把研究的效果准确地、科学地表达出来。通过全面的调查研究，分析论证某个建设或改造工程、某种科学研究、某项商务活动切实可行而提出的一种书面材料。最全最具性价比的地产资料大全QQ：744421982www.fdcsky.cn中国地产商域网