智能精品住宅区营销项目策划案.doc

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1、智能精品住宅区营销项目策划案题目：柳州市[兴佳.山水福地]智能精品住宅区营销项目策划案来源：曾思嘉以策划人的身份，全程策划并操作了本项目。应用：此策划用于中小型规模的房地产开发公司的智能型精品住宅小区的开发和营销有借鉴作用内容：近几年来全国房地产业发展速度可谓是“一日千里”,特别是2002年之后，房地产业进入一个高速成长期，很多地方房地产开发热火朝天。地价在猛涨，房价在悄然上扬，伴随着的是一片又一片的荒芜之地变成了主城区的花园洋房。柳州市地处广西的中部，是广西最大的工业基地，是中国中西南地区的重要交通枢纽和区域货运中心，区位优越；与香港和澳门以

2、及美国、日本、香港等４８个国家和地区有贸易关系，区域经济繁荣。中国加入WTO以后，柳州市的经济高速迅猛地发展，正在进行特大型城市建设，城市正向外扩张，城市人口骤增，购买商品房已成为柳州广大市民解决住房和改善住房条件的重要途径。于是柳州市房地产呈高速增长态势，房地产业已驶入“快车道”。随着居民生活水平的提高，对房产需求不再是仅满足一个“容身之处”对住房提出了更高的要求，从而高档、智能型精品住宅渐成为消费者、特别是年轻的高学历、高收入群体的青睐。[兴佳山水福地]精品住宅区位于柳州市河东新区东环大道，处于柳州市的高新热点开发地段，离市区的主街道不足1

3、00米，进而去购物和就医都非常方便，小区大门前有通到市里的各路公交车站，交通便利，离市中心大约15分钟的车程，地理位置优越。地段周边有柳州各高院校、重点高中“十二中”及景行小学，有很浓的文化氛围，本地段还是柳州市政府搬迁地，城市中心的东移,有广阔的升值空间。此外该地段还有不少楼盘正处于建设或待售阶段，高、中、低档物业一应俱全，因此市场竞争十分激烈。一个房产项目如何在剧烈竞争的市场环境中生存，在众多的房地产商中脱颖而出呢？我认为应该从竞争对手和市场空缺中寻找机会，为了使投资者获利，吸引消费者的眼球，我决定采用：“借势”“造势”“定势”“优势”营销

4、策略，对[兴佳山水福地]精品住宅区进行全方位策划。第一“借势”即借别人的力量和优势。第二“造势”即打造优质环境。第三“定势”即锁定小区消费主体。第四“优势”凸现特色精品。案例：2004年元月，受兴佳地产公司的委托，以策划人的身份，始终参与了本策划案项目制定与实施。柳州行政中心东迁，河东新区成为房地产开发热点，通过对项目周边环境及市场的详细调查及深刻分析，得出以下的分析判断：一、   广西楼市分析：广西房地产业经历90年代的北海房地产“泡沫”之痛后，在经济快速发展、政府固定资产投资、取消福利分房政策、个人住房消费信贷条件放宽等因素和有利条件的影响

5、下，以1999年为一个发展的新起点，开始进入了快速发展时期，由于房地产市场的区域性及全国经济发展不平衡，广西房地产市场发展具有自己个性的特征,南宁、桂林、柳州三大中心城市一直扮演着广西房地产业价格领跑者的角色,由于广西经济发展相对发达地区来说较慢，房地产市场又受区域经济发展、消费水平、消费意识等主客观方面因素影响，高档市场供应量过剩，中低档市场需求不足,（20万元至40万元为中档；超过40万元为高档；100万以上为豪华档），从外省，尤其是上海、温州、福建等地的开发军团源源不断地涌入广西房地产市场进行各类投资活动，使广西房地产市场投资主体呈现多元

6、化发展趋势，在广西房地产市场中，以住宅开发、向消费者提供改善居住空间基本功能的产品为主,户型以三房和二房为消费主流。城市化使大量农村人口流入城市，产业和人口高度集中，有力地推动了房地产业的发展。特殊的区位优势为广西房地产业发展提供了良好的外部条件。广西在国家实施西部大开发战略和建立中国—东盟自由贸易区过程中，发挥着独特作用，首届东盟博览会的成功举办、泛珠三角区域合作、与西南经济合作及出海大通道建设等将成为广西经济新一轮发展的加速器，并将吸纳更多的人流、物流、资金流聚集，进一步提升广西房地产的购买力，形成新的房地产市场需求。二、柳州楼市分析：广西

7、经济持续快速健康发展，为居民改善居住环境提供了可能，城市化进程的加快，为房地产业提供了发展空间。近年柳州房地产业呈高速增长态势房地产强劲、商品房供应放量、商品房销售火爆、个人购房成为商品房消费主体、柳州正在进行特大型城市建设，城市的改造、基础设施建设等都需要拆迁很多的民居，城市正向外扩张，到２００８年城市人口要达到１５０万人，比目前新增约５０万人，在今后5年内，柳州市城镇化水平由现在的23%增长到31%。城镇化发展步伐加快，新增人口的住房需求，旧城改造和基础设施建设，这在客观上刺激了柳州房地产市场的发展。河东新区在柳州行政中心东迁之前，也是未能

8、得到充分开发。直至一系列利好消息出台后，河东新区才一夜之间兴起房地产开发热潮，成为各路商家的竞争领地。房价现在突破了每平方米２5００元大关。柳州人到河