【精品】贵州习水项目营销策划案

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1、贵州习水项目营角策划初案目录第一阶段项目前期论证一、项Id概况二、区域房地产市场分析三、项冃优劣势分析第二阶段项目定位策略一、项目包装二、目标客户分析三、项目定位分析四、物业管理建议第三阶段项目营销策略及推广策略一、项目的SWOT分析二、销售策略三、广告宣传推广策略第四阶段项目销售执行阶段一、销售现场及接待中心场地安排二、主要销售道具设计制作三、样板房装饰四、印刷品制作五、销控表格设计第一阶段：项目前期论证一・项目概况■地理位置该项目位于习水县东皇镇火烧坝,东靠火烧坝市场（现为一松散型市场），南邻朝阳河，北临城市主干道，地块呈梯形，其周边商贸繁忙，是该县黄金宝地之所在。■项目背景贵州省习水县农

2、贸市场项目位于该县城区商业中心地带，该地块系旧城改造项冃，规划用作新建综合市场。地块由三个单位（体育馆、农业局及邮电局）及两户民居用地围合而成，其中农业局和体育馆需迁址到该县新建开发区。该县政府计划将该项冃以整体出让的形式给予我司，同时承诺该市场将为旧城片区近两年内唯一一座，政府并将在政策上、行动上给予全力支持和配合。■习水社会及经济状况简析习水县位于贵州省西北部，属遵义地区，距重庆约250公里，是一个山地农业县。全县总而积为3127平方公里，总人口达64.2万人，其中县城占地300平方公里，常驻人口和流动人口约弘10万人。其支柱产业以热电、制酒及采煤业为主，2001年GDP总值为12亿元，城

3、镇从业人员平均工资为7490元，属中等收入农业县。近日，国家已确定在该县建立导弹基地；其热电厂总发电量达55万千瓦，四台机组中三台已政党运行；闻名遐迩的习水酒及小糊涂仙酒更得到各方人士的交口称赞；省内、省际高速公路也正在紧锣密鼓的建设中习水正以前所未有的速度发展着。■项目基本情况介绍□项目建筑指标规划红线内总用地面积:13100平米建筑占地面积：7548平米总建筑而积：25143平米其中：农贸市场14276平米住宅11360平米容积率：1.95绿地率：26.9建筑密度：55.9%□物业规划功能该项目地面七层、其中：★1层为门面和农贸市场，门面面积约3200平方米，共计外门面56个，内门面58个

4、。★2层为商业用房（约1800平米门面）★3—7层为住宅，共11个单元共计100套住宅，层高为3米，住宅总面积为11360平方米□配套设备及装修标准（不详）□工程进度现已开始进入拆迁阶段，预计4月中旬动工二区域房地产市场分析■习水地区房地产市场分析根据习水新华农贸市场市场调查报告显示：1、与该项目形成强大竞争力的楼盘目前还没有，由于政府对该项目的支持和配合，该项目蕴涵着较大的潜力，能在目前习水房地产市场上成为最具爆发力的项目，而在介入了前期策划更能使该项目发挥应有的影响力并获得最大利润。2、根据习水县的经济发展状况来看，整个国民经济呈上升趋势，但上升的幅度较小，并且第一产业所占的比重还较大，笫

5、三产业发展的速度缓慢，整个习水的经济发展状况还是较为落后。3、从习水县的人均收入水平以及消费支出的比重可以看出，习水的人均收入水平较低，超过平均标准的行业和单位范围也不多，住房的消费比重非常低，口」以说习水的住房商品化才只是在起步阶段，一方面需要引导消费，另一方面也存在潜力，而潜在消费者的挖掘主要在超过平均收入标准的人群中。4、从房地产市场调查的结果显示，目前有的房地产在开发、销售以及售后服务中都还很落后，导致价格普遍较低，没有商业化的运作也就没有发挥出应有的利润空间。5、而需求的调查结果显示习水房地产市场的较大的潜力和消费量，如何引导消费和挖掘潜力，真正使项目发挥最大的利润空间是我们策划的重

6、点和难点，我们将在后面的定位和营销策略中进一步研究。三、项目优劣势分析■本项目优势：1、所有政府开发规费双方以减半征收或包干总价的方式约定。2、项目所在地位于城区中心地带，周边商贸活跃。3、城区尚缺一座大型综合性大市场。4、该地政府的监控执行力度较强，这可作为项冃保证经营户进入的一个有利条件。5、习水地区的潜在消费力有待开发。6、银行信贷的支持成为本项目一个重要优势7、地理位置处于县城中心。8、建筑设计适度超前。■本项目劣势：1、该地区的经济较为落后，消费能力受限。2、农贸市场的定位对外围商铺的价值有一定影响。同时也影响了中空的二楼商业用房。3、二楼的立位成为项目成败的关键，而目前经济落后的习

7、水能否让这么大的一个商业用地达到饱和并能真止成为习水的商贸中心从而达到其他商业用房的最人商业利润。第二阶段项目定位策略1、取买家认可，促进销售，提升附加值。2、有利于加强公司形象，树立品牌。■项目外立面的包装（应由专业公司配合完成）项目的建筑风格以及外立面的设计是目标客户的首次印象，直接影响到消费者的购买欲望。因此，项目外立面的包装应配合本项目的现代风格，强调简洁、明快的线条。■发展商形象的包装（