尊地地产深圳深物业新华城裙楼商业营销思路.pptx

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1、1裙楼商业营销思路深物业新华城8/2/20212报告目录目标的沟通与界定项目分析发展商的目标目标下的问题分解项目方向问题项目销售/招商问题项目招商及营销推广策略项目招商策略项目营销推广策略尊地委托条件优势及委托条件3第一部分目标的沟通及界定4项目分析发展商给予任务分析目标的沟通及界定目标下的战略5区位及交通深物业新华城位于深圳中心轴上的龙华二线拓展区沿线,龙华梅龙路与工业东路交汇处，近邻正在规划的深圳新客运站,以及未来的地铁4号线和5号线,10分钟之内可到达龙华各主要区域，半小时内可达深圳中心区，区位条件较好。项目分析项目周边有数十条公交线路通过，

2、各种交通工具均可通过梅龙路及工业东路快速到达，交通通达性强。商业部分未规划车位，停车位不够是项目的硬伤6建筑形态及意象从整体的建筑形式来看，项目为商住结构，商业呈现半围合型结构，根据地块走势分为内街和外街。商业整体外观较为简洁展示性好，首层6米的层高，可做为两层使用，利于业态的规划及商业氛围的营造。项目分析项目立面图7商铺细节分析层高6米，可当2层使用，适用于多种业态，但面宽和进深比例不科学，开间太窄，进深相对较长，不利于商户经营，尤以工业路临街铺为甚，感觉逼仄、压抑，建议考虑拼合销售。78#为异形铺，不够规整，且柱位较多，作为二层商业的入口，可考

3、虑和79#铺整租或打包出售。项目分析工业东路梅龙路内街8周边商业现状项目位于龙华新兴商业区域，周边多以街铺为主，业态主要为社区配套，以士多店、广告装饰、室内设计、窗帘布艺、地产中介、银行等为主，零星小型餐饮。项目分析梅龙路：以两侧风和日丽和锦绣江南临街铺为主，业态为社区配套，主要功能为丰富社区商业服务，辐射面较窄，租金约在60-80元/平米之间。工业东路：传统商业街，以机电、五电为主，汇聚了众多同类商家，部分便利店和小型餐厅，租金约在40-55元/平米之间。工业东路两侧商业梅龙路风和日丽三期街铺梅龙路项目外观9项目分析小结一、位于龙华主干道新兴商业

4、区域，周边交通便利，通达性强；二、半围合型社区底商，大部分开间过窄，长宽比不够科学，不利于经营；三、商业大部分临铺，展示性好，且6米层高，业态普适性较强，便于打造主题性商业街区；四、商业未规划停车位，仅周边车道可零星停放，给业态的规划及招商造成一定的难度。五、周边以社区商业为主，多为临街铺，租售状况较好，租金价格在40-70元/平米之间。六、区域内商业主要为社区配套，表现为便利店、五金机电、设计装潢、窗帘布艺、银行、地产中介、小型快餐店等，缺乏餐饮、休闲等业态。七、未来随着周边楼盘的快速发展，区域人口将进一步增加，对于家居装饰、餐饮等业态的需求量将

5、大大提升，这给项目的发展提供了一定的契机。项目分析10发展商给予的任务首层临街商铺散卖，78-79#铺整体出售6月底完成80%的销售面积目标沟通11完成任务存在的难点1个月内完成80%销售面积，存在一定的困难铺位规划不够合理，面宽较窄，不利经营，如将两个商铺整体出售则总额较高，加大投资门槛操作周期过短，没有蓄客时间，难以树立较强势的市场项目形象78-79#铺占据50%以上面积，要完成销售任务，该部分是关键，但由于其只能整卖，总价过高，销售有较大困难商业没有预留车位，影响整体业态的规划目标沟通12目标界定快进快出临街铺的业态组合，大铺的业态规划及招商

6、方向我们的目标项目的持续运营我们还要解决整个项目怎样经营达成目标首要解决问题卖给谁，怎么卖项目的方向问题目标沟通13突破难点的思路一、易于操作的主题性包装；二、深物业现有客户资源的推介；三、大客户的重点跟踪和挖掘；四、二、三次市场的联动销售；五、各种媒体组合的立体化宣传；六、尊地东门荟项目大量活跃投资客户的无缝对接。目标沟通尊地思路14第二部分：目标下的战略分解15目标下的战略分解项目发展方向项目初步定位16项目定位出发点发展方向一、项目结构及体量本项目为半围合式临街区，以梅龙路和工业路方向街铺为主，体量约10000平米，属于典型的偏外向型社区商业

7、。主力商铺面积区间在40-65平米，层高6米，适合于多种社区型业态的经营，而78-79#铺约6000平米的面积，可引入中小型的连锁超市，为项目带来一定的人流，扩大辐射面。项目有近1000平米的内街，人流量不够，可考虑规划为目的性消费，部分作为社区配套。17项目定位出发点二、周边商业状况项目周边商业较为繁杂，多为社区配套，以服务本社区居民为主，复合度不高，缺乏商圈的聚集能力，且从区域内商业布局看，整体层次偏低，缺乏商业特色。业态布局上，餐饮、休闲及家装服务等较为少见，而未来大量楼盘的入市，将可为区域带来大量的居住人口及对于家装的需求，为项目的切入提供

8、了市场的空白。发展方向18项目定位出发点三、项目销售任务项目要实现在6月31前完成80%的销售额，必须要有超乎常规的操作手