(成稿)城阳项目报.pptx

《(成稿)城阳项目报.pptx》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、伯金汉项目产品策划及市场策划报告2006-7-24上海鹏翔市场部项目概述：项目位置：城阳惜福镇正阳路，盛世家园一期以西，盛世景园以北。项目规模：本项目拟建八座多层住宅，规划建筑面积3万平方米左右。本项目城阳区项目现阶段需要解决的问题：市场环境如何？真正的竞争对手是谁，如何应对？卖什么；卖给谁；怎么卖？本项目行政上隶属于城阳区；地理位置上属于青岛市区北部。从青岛大区域来看，李村以北、城阳以西、即墨南部的范围都属于城市北部郊区或半郊区域。该区域的特点是，缺乏市政、生活配套，但自然环境优美，交通相对通畅。其现阶段房地产发展是以交通

2、主干路、乡镇或景观区域为依托；特点是以点状布局，规模开发为主。宏观区域界定问题一市场环境如何？在售楼盘分布３０８国道青银高速２１４省道李村沧口城阳盛世家园盛事景园千禧国际百通香溪庭院山水嘉苑天泰项目水青木华水岸绿洲竞争项目确定北部城区在售楼盘：山水嘉苑、天泰项目（奥园、迦南美地）、水青木华、水岸绿洲、银盛泰项目、千禧国际。北部城区潜在楼盘：丹山1000亩项目、香溪庭院、万科入青项目（与银盛泰合作）、广业虎山以及绿城项目。在售项目规模现有项目体量都在20万以上，甚至达到百万平米。足够大的规模可以保证营销上的造势效果，树立了开发商的

3、实力和品牌，扩大影响力和辐射能力。竞争产品类型大规模或超大规模的体量决定了物业类型的多样性。这满足了不同客户群体对物业的差异化追求，从而保证了项目的有效去化。竞争项目小区配套项目名称广场会所商业配套健身水青木华中心水系广场现代时尚会所风情商业街健身房，体育场天泰迦南美地景观广场同上同上健身设施山水嘉园山水湾休闲广场幼儿园，会所商业街露天健身器械天泰奥园水系广场时尚会所韩国特色商业街游泳馆网球场等盛世家园二期水系广场有会所5万㎡商业——盛世景园景观广场，沿河公园——9000㎡沿街商铺体育场崂山水岸绿洲景观广场会所、幼儿园便民超市体

4、育场，健身房千禧国际村大型广场5000㎡大型会所内建超市高尔夫练习场通过完善、丰富的自身生活配套建设，弥补了周围配套不足的缺陷，从而很好的营造了居住氛围，有效的增加人们的置业信心。物业研究本地区的物业基本都为开发商自有的物业公司，如天泰、盛世物业，唯有水青木华外聘物业进行管理。由于开发企业品牌支撑，其物业服务公司档次属于中档偏上水平，群众认可度较高。有超过60％的社区配备了智能安防系统，但少部分社区的安防系统并未投入使用。除基本的保安、保洁服务外，部分社区还提供房屋维修、养护等十余项收费服务。竞争项目宣传渠道项目早报日报半岛财经

5、晚报围挡高炮道旗展会网络活动盛世家园二期盛世景园千禧国际村崂山水岸绿洲天泰水青木华山水嘉苑宣传渠道广泛、推广力度大是这一区域楼盘推广的鲜明特点。不断的扩大和加深宣传是以往保证项目去化的必要手段。竞争项目客户群地域、环境、交通、产品特质、推广重点等的差异性，也导致城区北部楼盘客户群体的构成差异明显，但投资客比重平均都超过30%。该市场环境下本项目劣势1、体量无竞争优势；2、在外部配套环境相对较差的现状下，自建配套无竞争优势；3、产

6、品类型无法满足多样化需求，客户群体相对单一；4、一系列的问题将导致宣传力度和广度受限；1、即有项目天泰奥园、山水嘉苑、水青木华正合力打造青岛“城市中间地带”，成为城市北部地产发展的先锋。2、银盛泰、千禧置业先入为主，惜福镇——岛城新“移民小镇”，已初具雏形。3、拟建大盘将更大限度拉升城市北部居住价值。李沧大型ＣＬＤ规划方案已经于去年确定；绿城、广业虎山等项目有望今年启动。4、百通香溪庭院、丹山千亩项目、万科入青项目等都已锁定这一区域，城区北部打破沉寂的“变机”若隐若现。市场机会若干大盘的启动，政府、开发商、消费人群三股力量的交互

7、作用，将逐步把青岛北部打造成为新的城市亮点。伴随着大青岛战略的实施深化，这里将可能成为第二个放大版的“浮山后”，发展前景广阔。万科、绿城等知名的发展商落地青岛，必将其在外地已经运作成熟的开发模式和套化产品引入，将掀起一场新的地产/置业革命（至少是个跳跃）。对于我们来说，升级产品、准确定位就是把握这一“变机”的两种可能。“规模竞争”不是该区域项目存在的唯一形式。因此，本项目由于量体小所引发的一系列劣势就可以转化。通过产品特点的突出，借势打力，同样可以保证销售实现。问题一结论——城市北扩，抓住“变机”，转化压力问题二真正的竞争对手是

8、谁，如何应对？——我们通过大区域内细分版块特点来区分３０８国道青银高速２１４省道李村沧口城阳区域内大型居住版块惜夏版块CLD308沿线该板块由天泰奥园、山水嘉苑、水青木华等项目构成，凭借天泰的影响力、奥园早期成功的开发确立了其在城市北部的重要地位。邻近３０８国道