某广场营销总案

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1、凯旋新世界广场营销总案塑造2002广州之居住楷模应该卖给谁？我们能卖什么？怎么卖？第一篇我们能够卖什么？中国经济面临入世带来的巨大冲击以上海为中心的中国城市中央商务区建设已现雏形以港、深、穗支撑的南中国城市经济带已经形成2001年第四季度咨询珠江新城写字楼的数量增长了3倍不仅关乎城市个体建设，更是中国加入的登陆口岸，是中国参于世界的启航港。不得不面对的市场环境广州悄悄在改变北京：世界500强已进驻180余家，中关村、国贸的房租均以美金计价上海：世界500强已进驻256家，陆家嘴的、徐家汇的宾馆、出租公寓均以美金计价广州：目前世界500强有60余家进驻；三足

2、鼎立商业格局形成；中国第二座花园城市；的冲击下广州人国际化改造无可置疑。凯旋新世界广场是什么？国际精英云集、高知本人群汇之地具国际优秀人居标准、洋溢国际品位的花园社区以环境聚合人群，以环境促进交流的财智发展型社区拥有强大国际资讯平台具国际星级酒店式商务旅居服务的效率型社区凯旋新世界广场竞争优势价值公式都市中心价值+花园社区品质+酒店管理服务+社区品牌=核心竞争力凯旋新世界广场价值叠加公式未来成熟中心地段+未来需求+横向需求比较+发展趋势理论=都市中心价值景向均好+低密+架空式花园+围合布局+五层绿化+户场车位=花园社区品质品牌商业+品牌会所+品牌管家+品牌

3、智能=酒店式管理服务管理品牌+业绩实力+品牌展示+品牌推广=新世界品牌+项目品牌=社区品牌广州这几年！99年以来，滨江豪宅创下高层豪宅天价，白云板块名噪一时，洛溪板块一炮走红，天河东独占鳌头。2000年以来，华南板块垄断白领房市，员村板块初起得利，天河中心大树舞风，珠江新城概念入市。2001年，海珠南冲击洛溪，东埔、员村高举白领文化大旗，华南板块占尽半年风骚，汇景新城分庭抗礼，后天河北超级大盘接二连三，中海名都、珠江帝景实至名归。凯旋新世界广场这样竞争板块构造——四分天下，成就珠江品质大盘——三足鼎立，唯我中心同质属性——一枝独秀，五星花园项目属性——南中

4、国核心之楷模——高知本国际菁英人居地定位凯旋市场主题定位延展于两个方向以酒店服务、花园品质、商务交流为功能满足的定位：——高知本国际酒店式花园公寓以休闲舒适，身份交流，人文智慧为核心功能满足的定位：——高知本国际花园城第二篇我们要卖给谁？找人目标市场特点一、主要分布在天河特别是天河北，其次是东山和各地区县市，再次港客和投资客。目标市场特点二、主要阶层并非塔尖顶部，而是介于顶部和中部白领之间的金领及小私营业主，处在职业生涯发展期和上升期，经济前景和支付能力看好。目标市场特点三、主要的消费目标并非终极消费，在追求舒适居住的同时，带有强烈的为其将来发展和个人能力

5、提高提供便利条件及事业保值增值的目的。目标市场特点四、信息取得主要是报刊的经济新闻、时事新闻、专业广告及部分社会文学和专业周刊，其次是朋友、家人及同事传达推动（无意识的居多），再次是电子网络及现场媒体。目标市场特点五、欣赏上流社会的生活方式，会出没于各种上流社会交际场所，如各类俱乐部活动及社会团体的邀请活动等。目标客户群介定1、居住增值和投资获益皆有，以前者占主体。2、属私企业主、金领一族，其中以外企高级白领、私企业主为主，国企、政府实力派及高级白领、成功自由职业人士次之。目标客户群介定3、以境外市场、珠三角地市和广州市区三层区域分布，其中以境外和广州市区

6、市场为主导，珠三角次之。4、以具备高学历、高素质者为主。5、类群具有相当的职业、事业危机意识，并积极寻求发展。客户网络建设建议以之后中小企业及职业金领一族的机遇与危机为话题，合办“创业与财富”杂志专刊和论坛的形式推动客户网络建设.第三篇我们怎么卖？问题如何解决？战略最终效果必然来自于战术的行动，战略决定成功的性质，战术决定成功的概率。战术层面我们要解决的问题一、如何寻找目标市场群？什么时候寻找？二、怎样开市？什么时候开市？三、用什么手段做势？什么时候开始做势？四、选用哪些卖点组合与活动？如何推动卖点生长？五、选用什么媒体？怎样组合？六、上市价格采取何种走势

7、?如何进行应急控制?七、采用何种销控手段？怎样进行阶段配合安排?八、销售渠道如何安排？怎样包装到位？九、商业、会所、智能化、物管及产品配合要求?十、营销投入及资金回收流量如何？两种打法方法一以服务式公寓和商业广场的独特性业态为支撑，以商务智能化和酒店式管理的投资及自居公寓切入市场，逐步向北推进。即：L8区酒店式国际公寓——L4区花园公寓——公园景观洋房公寓——清尾或开发L13江景豪宅开市手法年初率先登场，吸引视线，抢夺头筹市场攻势—风暴登陆—积势喷井—风暴延续—热点炒作—风暴再起3月中开始炒作宣传，五一前将项目品牌知名度宣传到位，与天河公园、后天河北、海珠

8、南及海珠滨江板块抗衡，利用五一进行展销宣传，提升项目认可度，并于六