厦门国际邮轮城产品策划报告：住宅

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1、国国国际邮轮城际际邮邮轮轮城城产品策划报告产品策划报告第二部分第二部分住住宅宅主要内容主要内容一、项目分析一、项目分析二、二、A1A1地块定位地块定位三、三、A2A3A2A3地块定位地块定位四、产品建议四、产品建议一、项目分析一、项目分析¢（一）地块SWOT分析¢结论：本案具备打造观景豪宅的景观资源和区域优势等硬件配套，但离超高端的豪宅定位尚有一定的差距，如居住的纯粹性、建筑空间的开阔性（阳台、花园）等方面尚有不足；但本案产品具备自身明显的特性，在定位上填补目前房地产市场空白，迎合厦门邮轮经济的发展，再加上开发商港务集团雄厚的资金实力，

2、本项目只要在后期营销推广方面做足概念，将产品创新落实到实处，将具备良好的销售前景，和很大的利润空间。（二）市场抗性与风险评估（二）市场抗性与风险评估本案产品最大的场抗性在于其庞大的体量与过高的总价，以当前厦门房地产市场中该类产品的去化速度来看，应该说市场上对这类产品的需求情况还是比较好的。而本案中以二房户型为主的庞大体量（500套左右）属于主力产品，虽说处于一个高端楼盘中可以自然提升其价值，但因其总价相对较高，对客户的要求也会产生影响，在购买此类产品的目标客户群体中，对总价的敏感程度较强，因此当此类产品投放市场时势受到一些阻力；风险性方

3、面主要体现在未来产品投放市场时机的把握方面以及包装推广方面的引导力是否到位。二、二、A1A1地块定位地块定位（一）目标客户群定位及其需求特征分析1、目标客户群定位¢厦门本地购买人群；¢有办公、居住需求的中、小企业主，私营企业主；¢大中型企业的企业主、管理层；¢与港务有关的船务、物流、航运公司等中、高级职员；¢厦门周边地区的购买群体如泉州、晋江、莆田、龙岩等地的富裕阶层；¢台湾、金门同胞；¢国际商贾人士；¢投资客。核心客户：厦门本地自住客群；中小企业主办公置业；港务及相关行业中高层职员；投资客户。22、目标客户需求特征分析、目标客户需求特

4、征分析购买喜好：¢购买本案产品的目标客户群体基本特征是年龄大约在28—40岁之间；¢喜欢追求高品质的物质生活方式，对居住条件要求档次高，环境优越，对自然景观非常看重，对居住环境要求宽松；¢偏好都市生活，要求距离市中心不能太远；¢面积需求不高，一房的大约面积在50-60平方米左右，两房三房可以在80-120平方米左右；¢商务等智能化要求配套完善，服务管理档次高；¢建筑材料尽量采用环保节能和高科技产品。购买心理价值体现：购买心理价值体现：依照消费者购买决策过程中的需要及接受概念，依照消费者购买决策过程中的需要及接受概念，消费者一般会将本案依

5、次解释为：消费者一般会将本案依次解释为：¢景观家园¢可极目西海域美景的家园¢可演绎许多浪漫时刻，并且很给人以享受的住宅¢属于市中心区¢靠近滨北行政区，位置不错¢由港务控股开发的住宅，信心有保证¢充满国际时尚色彩，一个很现代化的住宅¢一个产品很有创新特点的住宅（二）产品定位（二）产品定位11、市场定位及依据、市场定位及依据综合项目地块各类优势资源，结合市场调查综合项目地块各类优势资源，结合市场调查数据分析与目标客户群体定位，数据分析与目标客户群体定位，A1A1地块产品定位地块产品定位为为————““阳光户型，海景生活阳光户型，海景生活””

6、。。本幢建筑处于项目东北端，四周无遮档物，本幢建筑处于项目东北端，四周无遮档物，景观和视线不受阻碍，适合规划景观洋房，依托景观和视线不受阻碍，适合规划景观洋房，依托本案高品位板块特征，将这里打造成为厦门真正本案高品位板块特征，将这里打造成为厦门真正的国际化社区。的国际化社区。定位依据：¢（1）项目四周无限的海景资源（西海湾）、山景资源（狐尾山）、湖景资源（筼筜湖）、市政公园资源（海湾公园），山景、海景组合成为本项目区别其他竞争楼盘的最大优势；¢（2）五星级酒店、大型商场的配套生活享受终端，紧邻5A甲级写字楼，这些都是打造海景住宅的硬件条

7、件；¢（3）国家房产新政和厦门房地产政策对户型面积比例的限制，使得110—130平米住宅成为岛内市场中的稀缺产品。凭借一流的景观配套、服务配套，打造阳光户型，必将强力吸引住目标客户的眼球，便于高价出售，提升项目整体品质；¢（4）作为滨北行政金融中心的延伸，本案的商务功能展露无遗；¢（5）目前厦门房地产市场中尚缺乏各类豪宅硬件条件如此充足的此类户型产品，本案产品有较强的市场竞争力。22、产品命名、产品命名A1A1地块住宅命名为地块住宅命名为————国际邮轮城国际邮轮城··阳光邻海阳光邻海案名释义：案名释义：A1A1地块项目以地块项目以““

8、邻海邻海””命名，能够直接突出本命名，能够直接突出本项目最大景观优势。而本案户型适中精致、格局项目最大景观优势。而本案户型适中精致、格局合理、全明设计，高品质物业管理，自由组合的合理、全明设计，高品质物业管