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1、国国国际邮轮城际际邮邮轮轮城城产品策划报告产品策划报告第五部分第五部分财务分析财务分析主要内容主要内容¢一、港务一、港务2006G012006G01地块地块A1A1财务分析表财务分析表¢二、港务二、港务2006G012006G01地块地块A2A2、、A3A3财务分析表财务分析表一、港务2006G01地块A1财务分析表总建筑164102m2[其中写字楼62000m2，住宅72102m2、商业30000m2（商业暂面积不销售在分析表里不体现），地下车库88,244m2计1973个车位]；(地下一层车库按20000平，43
2、3个车库计)销售预写字楼销售平均价格×写字楼可销售面积+住宅销售平均价格×住宅测可销售面积+车库销售平均价格×车库可销售面积=15,000元/m2*62,000m2+10,000元/m2*72,102m2+200,000*1,973元/车位=930,000,000+721,020,000+394,600,000=2,045,620,000元支出预测单位成本（元/m2按序号项目名称金额（元）备注建筑面积）一前期费用(35,047,344)1．1设计费用5010，858，300按需217,166计内含主体设计费单体方案规
3、划设计费综合管线设计费园林环境设计费道路排水设计费消防、人防设计费环保设计费1．2监理费用17,674,064约按建安成本的1.5%计算1．3其它前期费用306,514,980按217,166平米计算内含地质勘探防雷检测费商住楼建设环境评价小区规划透视图白蚁防治工程各类报建费建设工程审查咨询费建筑施工图审查费临水、临电二建筑安装成本(562,637,600)写字楼建安费用2000124,000,000按62,000平方米住宅建安费用1800129,783,600按72,102平方米地下室建安费用3500308,854
4、,000按二层88,244平方米三土地成本(565,910,440)4220565,910,440按134,102平方米计四智能化设施(39,220,400）写字楼40024,800,000酒店式公寓20014,420,400五小区环境（含园林、绿化、10,502,521按绿化占地面积400元/m2计小区道路等）(10,502,521)算（按40%绿化率计算）六销售策划费用(30,684,300)30,684,300按销售总额的1.5%计算七广告推广费用(30,684,300)30,684,300按销售总额的1.5%
5、计算（含样板间、营销中心建设费用）八管理费用(23,565,419)23,565,419按建安成本总和的2%计算九财务费用(47,130,838)47,130,838按建安成本总和的4%计算十不可预见费(13,453,831)13,453,831按以上所有费用的1%计算十一小计1,358,836,993十二税前利润686,783,007十三税金（含营业税和预提所得143,193,400营业税按销售总额的5.5%计税）算，预提所得税按1.5%计算十四成本合计1,502,030,393十五税后利润543,589,607二
6、、港务2006G01地块A2、A3财务分析表总建筑73,207m2，地下车库22533m2，计459个）；面积销售预住宅销售平均价格×住宅可销售面积+车库销售平均价测格×车库可销售面积=10,000元/m2*73,207m2++200,000*459元/车位=732,070,000+91,800,000=823,870,000元支出预测单位成本（元/m2按12项目名称金额（元）备注建筑面积）一前期费用(34,775,394)1．1设计费用504，787，000按95,740平方米计内含主体设计费单体方案规划设计费综合
7、管线设计费园林环境设计费道路排水设计费消防、人防设计费环保设计费1．2监理费用8,068,766约按建安成本的1.5%计算1．3其它前期费用302,872,200按95,740内含地质勘探防雷检测费商住楼建设环境评价小区规划透视图白蚁防治工程各类报建费建设工程审查咨询费建筑施工图审查费临水、临电二建筑安装成本(210,638,100)住宅建安费用1800131,772,600按73,207平方米地下室建安费用350078,865,500按22,533平方米三土地成本(308,933,540)4220308,933,5
8、40按73,207平方米计四智能化设施(14,641,400）住宅20014,641,40073207五小区环境（含园林、绿3,740,728按绿化占地面积400元/m2化、小区道路等）计算（按40%绿化率计算）(3,704,728)六销售策划费用12,358,050按住宅销售总额的1.5%计(12,358,050)算七广告推广费用12,358
