房地产行业深度报告：从春秋到战国，房地产步入强者恒强的王者时代

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1、[Table_Summary]从春秋到战国：房地产步入强者恒强的王者时代行业深度报告行业研究方正证券研究所证券研究报告房地产行业2017.7.16/推荐首席经济学家[TABLE_ANALYSISINFO任泽平]98年房改以来，中国房地产业一路高速成长，在城镇化率执业证书编号：S1220516060001从33.4%到57.4%的进程中，不仅催生了百万亿级的行业，也房地产首席分析夏磊产生了数以万计的房企。2017年，旧的融资体系和拿地规则同师执业证书编号：S1220517040004时发生改变，在融资和拿地能力的

2、双重考验下，房地产业将结TEL:010-68584865束“春秋时代”，正式走进“战国时期”。春秋尚崇周礼，战国首席分析师：E-mail：xialei@foundersc.com全凭实力。大公司吞并争霸、小公司残喘图存，行业集中度将大幅提升。这必然是一个剩者为王、强者恒强的时代，一个前[Tabl联系人：e_Author]黄什所未有的房地产王者时代。E-mail：huangshi@foundersc.com投资要点：实习生王菁菁、史嘉妮有贡献1.强者恒强，龙头房企走向寡头是大势所趋：（1）龙头房企销重要数据：售

3、回款在规模、增量和稳定性上占据绝对优势；融资渠道更丰[Table_Industry上市公司总家数Info]138富、成本更低，在融资收紧背景下优势突显；（2）行业分化加总股本(亿股)2542.41剧，龙头市占率提升幅度和速率均高于二三线房企；行业毛利率走低，龙头管理高效、费用控制优，净利润率优势显著；（3）销售收入(亿元)2788.32因城施策调控拉长板块周期、人口流动和产业集聚下区域分化利润总额(亿元)414.30将是长期趋势，龙头房企深耕城市多、布局完善，销售持续性行业平均PE329.74和稳健性优势显著；

4、（4）重点城市土地新规，提高拿地门槛，平均股价(元)10.64龙头土储集中度快速提升，地价快速上涨使并购整合成为常态，直接推升行业集中度。本轮小周期，中小房企加速退出，大型行业相对指数表现：房企顺势兼并重组、冲规模抢占竞争优势，行业集中度加速提[TABLE_QUOTEINFO]8000070000升，2017年出现跳跃式增长。11%600002.集中度提升前路不远，空间巨大：2016年底美国TOP5和7%5000040000TOP10市占率分别为20%和29%，而中国分别为13%和19%；香3%30000-1%

5、20000港2016年底top3和top4市占率分别为24%和33%，而内地分10000成交金额(百万)房地产沪深300-5%0别为9%和11%。美国和香港分别在国土人口和行业制度上和我2016/62016/92017/32016/12国具有可比性，其房地产市场均已进入成熟阶段；而我国房地产市场还处于增量房阶段，市场集中度至少还有1倍提升空间。3.行业集中度提升，显著提升龙头房企的估值：（1）规模增长空间巨大：住宅市场增量空间237.1亿平，181.2万亿，满足数据来源：wind方正证券研究所至少15年增量市场

6、发展；进入存量房市场后，每年旧改需求高达7.5亿平。叠加市占率提升，龙头销售增长空间非常充足。相关研究我们测算，2017年市场规模完全能满足Top20销售目标，未来[《将棚改进行到底TABLE_REPORTINFO——兼论棚改三个经济意]4年top5、TOP10、top20销售规模复合增速分别为16.4%、14.6%义》20170602和13%（未考虑房价上涨）。（2）盈利稳定产生估值溢价：集中《为什么我们对2017年房地产投资不悲观：兼度提高，龙头公司市场份额稳定，盈利稳定，可享受估值溢价论房地产投资增速的三

7、种预测方法》20170101提升。（3）资源型房企，将在拿地上具备显著优势，控制上游成本。龙头在融资上议价能力强，降低财务成本；在管理上，享受规模经济效益，集中采购，标准化产品，降低管理成本。4.集中度提升提供确定性机会，建议关注三类地产股：（1）行请务必阅读最后特别声明与免责条款业规模具有优势、增长确定性强的一线龙头：金地集团研究源于数据1研究创造价值[Table_Page]房地产行业-行业深度报告（600383）、保利地产（600048）、招商蛇口（001979）、万科A（000002）、华夏幸福（6003

8、40）。（2）项目储备丰富、大股东实力强劲、具有资源股属性的区域龙头：北京城建（600266）、首开股份（600376）。（3）高成长、低估值，有望冲击一线的二线业绩黑马：如旭辉控股集团（0884.hk）、新城控股（601155）。风险提示：政策超预期收紧、行业集中提升不达预期、市场风格发生切换研究源于数据2研究创造价值[Table_Page]房地产行业-行业深度报告目录1由群雄纷起