长春房地产市场分析

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1、2008年长春房地产市场分析（2008年3月）（二）长春市房地产市场分析一、土地市场分析1、土地市场现状及分析（1）2007年经营性土地市场成交量大幅萎缩，实际供应开发的土地大幅增长。2007年长春计划供应大幅增长，计划供地850万平米，加之大量棚户区改造划拨用地，实际全市计划开发土地近1500万平米，表现为上半年土地市场活跃，单宗土地面积缩小，10月份以后，大量土地整理上市，反而成交量降低，成交不够活跃，全年经营性土地成交量较2006年大幅下降，由于2007年为长春棚户区改造集中推进时期，进入开发的棚户区划拨用地大幅增加，全市总

2、体进入开发及成交的土地较2006年大幅增长，表现为棚户区项目遍地开花，集中于铁北和二道区以及南关区老城区。下表为近年长春市土地经营性用地出让情况：注：2005、2006年为政府公告数据，2007年为预测数据2005年长春市土地计划供应1012万㎡，但实际土地成交只达到了计划供应量的50%，土地成交表现不够理想。2006年土地成交量大幅增长，2007年增加供应计划但实际成交大幅降低①2005年未成交计划中含有大量已经进入长春数年前外埠房地产巨头实质性已经拿地成功的大面积土地，只是因土地政策预期以及相关拿地程序未能完全到位②2006年

3、成交增长与土地基准价格实施有着较为密切关系；同时长春实施大力招商引资，外埠实力房地产公司大量涌入拿地；2005年已经列入计划大面积土地集中结转到2006年进入公开交易程序，使得土地成交量大幅攀升，实际数据含有较大成分2005年已经运作成功但并没有进入土地招拍挂程序的大面积土地。③2007年土地成交萎缩，原因是开发企业屯地已经较多，国家出台多项土地措施，屯地较多企业面临2年开发期限压力；国家紧缩地根，土地成交门槛提高，已经限制大面积整幅土地出让政策，使成交量下降；集中开发棚户区项目，大量中小开发企业合作开发棚户区项目，棚户区划拨用地

4、以及项目诸多优惠强力的分流土地出让市场。（2）2007年土地成交价格大幅上升2007年土地成交量虽然大幅萎缩，但随着城市化进程加快，城市经济发展增速，城市发展以及经营城市理念和方法更为彻底和完善，土地运作手段以及土地运作透明化程度不断提高，以及大量外埠实力开发企业涌入纷纷竞争拿地，使得开发商对土地购买意向大大增加，造成了众多明星地块的出现，明星地块一般单价都比较高，它的出让引起全年地价较大波动；另外由于政府已开始配合国家政策紧缩地根，以及土地属于稀缺资源，具有不可复制的特性，土地资源不断减少也使得土地价格大幅上升；再有上市的土地开

5、发整理程度越来越高，即内涵附加价值提升也是地价提高的一个内在因素；表现为土地成交价格大幅上升：2005年长春市总体土地成交均价在687.9元/㎡，到2007年长春市土地总体成交均价在1274.28元/㎡，2006年与2007年土地成交价格都较上年大幅攀升，导致土地成交均价增长近2倍。尤其在2005年—2007年地王成交均价就可以更明显看出土地成交价格在上升。长春市的地价与全国比，处于中等偏下水平，近年逐步提升。①土地取得成本上升，征地成本上升50%以上。棚户区拆迁对被拆迁人给予优惠，平均成本上升了1倍。②土地开发投入增大。初期阶段

6、主要是毛地出让，近几年大力推行净地出让，基础设施建设政府投入增大。③用地需求旺盛。主动需求有增无减,这里有基本住房需求和改善住房的需求，被动需求增加较大。近两年,仅棚户区改造就增加50000购房户。开发企业对房地产开发用地需求增大。④工业化、城市化进程加快，经济发展增速，形成人口的聚集效应。目前看人口与城市规模呈正相关。长春市辐射的人口是全省，起码是县城以上人口。人口增加是住房需求增加导致用地增加。（3）土地市场特点：■逐年呈直线上升趋势，市场稳步发展：2001-2006年长春市的土地供应(经营性用地)呈等差直线上升的趋势，到20

7、06年创下新高，2007年又有所回落，说明长春土地市场近年一直稳步发展，一方面是由于房地产市场逐年稳步发展，近年呈现快速发展，土地市场供应必然逐年增长；另一方面是土地监管及土地交易越来越透明，房地产市场趋于成熟。■土地交易越来越透明，土地监管越来越严格，土地市场化程度大大提高■仍存在一定量非透明操作，以及土地监管漏洞。　　　2、2008年土地市场分析：（1）供需总量分析：2008年计划经营性用地供应800万平米，预计成交规模在600-800万平米①从土地成交趋势看2008年仍能够进一步发展并且可能弥补2007年成交量负增长②目前房

8、地产市场状况，全国1线城市以及南方部分城市房地产市场出现拐点，大量1线城市开发企业携大量资金涌入2、3线城市进行房地产开发，2008年，长春同样会涌入大量外埠开发企业，这些开发企业大部分拿地目标是出让土地，将成为土地市场的增量需求。③长春市正处于大