烟台永兴山水名园项目营销推广方案

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1、永兴·山水名园项目营销推广方案-45-目录第一部项目价值提炼3一、产品形态3二、项目分析41、项目环境分析42、市场对比分析63、项目综合评述8三、卖点提炼91、卖点归纳92、核心卖点提纯113、将卖点转化为“买”点12第二部项目客户群检核13一、重度客户群13二、重度消费群分析141、特征分析142、生活状态分析15三、项目客户心理对位分析15第三部推广定位16一、项目定位背景综述16二、项目定位17-45-1、定位节点词172、功能定位183、案名释义184、定位推广语19三、标志设计及应用演绎21第四部整体营销思想22一、营销关键22二、三重核心推广价

2、值23三、营销推广策略24四、广告媒体选择25五、分阶段推广策略271、市场导入期（2007年1月—2007年2月）272、内部认购期（2007年3月—4月9日）313、开盘热销期（2007年4月10日—7月9日）344、持续平销期（2007年7月10日—2008年7月9日）365、尾盘持续期（2008年7月10日—12月31日）40六、推广费用预算41结束语44-45-第一部项目价值提炼一、产品形态总建筑面积平方米，纯住宅社区，11栋16-26层高层楼座，共计910户，户型设计面积在65-127平方米，100平方米以下户型占70%以上。二、项目分析1、项目

3、环境分析已有绿化及建筑情况南面：西南有城市绿化带、高博服装有限公司、德邦科技；南面居中有凤台山公园（规划中）、科技村生活区、奇石馆、变电所；东南有城市绿化林带及工业区内电机厂、中鲁食品厂等；北面：西北有城市绿化带、彩云服装厂、北方制药、糖尿病医院；东北有小绿地广场、万源青年大厦、华茂电子等。-45-目前交通状况途经项目的公交车线路主要有22路、207路，可抵达三站、芝罘区商业中心、开发区管委、塔山娱乐城等政治经济、休闲娱乐区域。各类配套设施日常生活：凤台农贸市场、便利店、门诊等（需步行10分钟左右到达凤台小区）；银行（区域暂无）；糖尿病医院（步行20分钟左右

4、）；学校文教：社区规划幼儿园、凤台幼儿园（凤台小区内）、好孩子幼儿园（凤台小区内）；金城小学和正在招投标的凤台山小学；开发区图书馆；人文景观：凤台山公园、地块内有自然泉眼。各朝向景观分析东向：东至凤台山路，隔路即是一个小型绿地广场和城市绿化林带，视野中满目苍绿，无阻挡。南向：紧依凤台山，项目高层单位将享受优美的风景，低层单位会受到一定阻挡，但更贴近社区内园林景观。-45-西向：项目西临高博服装有限公司，视野无阻挡。北向：北至金沙江路，路边为约10米绿化带，隔路是彩云服装厂，视野无阻挡。1、市场对比分析市场利好因素l国家环渤海经济圈的重点建设，使得烟台城市地位

5、提升l烟台开发区大型企业进驻逐年增加，港口经济发展迅速，带来一定量的居住需求l国民经济的持续快速增长，带来原驻居民住房更新换代需求l05年烟台荣获“人居奖”后外地投资客户有一定量的增加区域共性优势l户型可选择余地大，面积适中，大量100㎡以下户型l项目规划有精致园林、配备综合会所-45-l配套设施尚待完善，但居于开发区中心位置，环境清新，未来地段潜力“风光无限好”l开发商开发过多个项目，拥有一定的市场知名度区域共性劣势l区域内目前在建项目，产品建设周期、产品定位、档次相近，入市时间距离不大，销售压力大l区域今明两年区域市场数百万平米的开发放量，市场份额争夺战

6、甚为激烈本案闪光点l凤台山脚下，空气清新，紧依规划中的凤台山公园，建成后山景盈翠，绿意萦绕，成为项目及开发区难得的山景休闲公园l项目地块内有天然泉眼，常年汩汩不息l项目规划为纯住宅社区，不受商业经营干扰，清幽安静；面积合理，舒适实用l会所、幼儿园等配套完善，车位配比1:1，超前规划，全面考虑业主现在和将来需要本案薄弱点l项目地块紧邻变电站，有高压走廊通过，客户有一定顾虑-45-l项目周边配套尚不完善l项目部分户型开间小，进深偏大，舒适度稍差，同样户型受立面造型影响存在面积差异l项目南面有公墓坟地，目前在客户积累过程中有一定的心理抵触l区域内多家知名实力开发商

7、，品牌影响力较强1、项目综合评述从项目自身条件看l项目本身拥有自然的山水资源优势，是区域内其他项目不可比拟的；l规划中的凤台山公园是开发区唯一的山景休闲公园，将把自然山景和项目内部园林景观有机连接；l项目所在地地势较高，是开发区中心区域高地；l项目为高层，近观凤台山，局部高层单元可远眺大海，良好的视野奠定了项目的景观基础。综上所述，项目的特质在于景观的差异性。-45-从项目地理位置看l山水相依，上风上水，是居家福地；l项目位于开发区核心区域外沿，远离城市喧嚣，但不失城市的繁华，闹中取静。综上所述，项目的部分劣势可以引导规避，转为优势。结论：1、作为区域中相对

8、偏一点的项目，应利用开发区中心南拓西进的发展方向、项