中央广场改造项目可研报告

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1、锦州中央广场改造项目可研报告30目录一、项目概况31、项目现状情况32、项目分块情况3二、项目运营主要目的51、项目性质：52、改造的基本原则：53、运营的主要目的：5三、项目开发模式61、该项目开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式：62、此模式开发要采取以下策略：6四、项目拆迁情况说明6（一）有关合作协议内容6（二）拆迁进度情况说明7（三）初步拆迁政策情况说明8（四）项目掠影8五、市场环境分析9（一）项目周边各行业主要分布情况如下图所示：9（二）住宅市场分析9（三）商圈分析10（四）写字楼市场分析15（五）市场分析结论17六、初步规划方案及指标181、方案一初

2、步规划及指标182、方案二初步规划及指标193、两方案对比分析：204、规划方案效果图20七、运营关键点21（一）动迁关键点21（二）岛式商业可行性论证211、岛式商业在锦州市场建立的机会212、岛式商业在锦州市场建立的风险223、岛式商业案例及分析224、本项目岛式商业可行性结论245、本项目岛式商业定位246、本项目岛式商业面临难点257、主力店商业定位25八、项目效益测算25九、资金筹集27十、本项目与该区域集团项目对比分析28十一、项目可研结论2830一、项目概况1、项目现状情况项目四至情况：东至中央大街，西至山西街,南至宜昌路,北至上海路。项目占地34212.

3、25平方米。项目地块包括建宇支行地块、锦州饭店地块、五七楼地块及新华书店地块四个区域项目面积（㎡）占地面积34212.25原地上建筑物面积84327.55住宅48248.65门市11597办公21966.9新华书店7623.9群众艺术馆4618太和广电局1327龙福商务宾馆1888宜家商务宾馆870建宇支行办公楼5640附属2515新华书店地块锦州饭店地块建宇支行地块五七楼地块2、项目分块情况(1)建宇支行地块建宇支行地块占地4800平方米，建筑物占地面积2964.5平方米。民生里62号楼一楼底商与房产证信息不符：现场勘察为14个门市，房产证登记为7个，具体情况如下：3

4、0坐落住宅办公商铺户数（户）面积（m²）户数（户）面积（㎡）户数（户）面积（m²）上海路三段49号16978.411281.75上海路三段47号563522.12152324.27山西街47号665200.53389.01民生里62号773503.9114——13层小高层15640总计21513204.9715640332695.03（2）五七楼地块五七楼地块占地面积13184平方米，建筑物占地面积7096.48平方米。坐落住宅办公商铺户数（户）面积（m²）户数（户）面积（m²）户数（户）面积（m²）民生里60号482029.5000山西街41号664247.87423

5、9.70广西街12号584567.574210.50山西街39号864305.356371.00广西街10号904455.57687.50宜昌路三段40号804105.7814987.67宜昌路三段42号482647.86102475.95宜家商务宾馆1870龙福商务宾馆11888总计47626359.5022758444372.32（3）新华书店地块新华书店地块占地8000平方米，即在农户无占地面积5825.77平方米。目前新华书店进行重新装修后已经重新营业。30坐落住宅办公商铺户数（户）面积（m²）户数（户）面积（m²）户数（户）面积（m²）广西街11号432264

6、.45101174.60广西街7号482974.495989.26宜昌路三段44号362445.2492202.63太和广电局11327新华书店17623.9群众艺术馆14618总计1277684.18313568.9244366.49（4）锦州饭店地块锦州饭店地块占地5600平方米，建筑物占地面积4478.97平方米。该地块建筑以商业为主，住宅为平房。二、项目运营主要目的1、项目性质：老城区十里商街改造项目，改造后项目为大型商业及金融办公中心。2、改造的基本原则：s以商业、办公为主，以住为辅；s商业升级，提升品质；s招商先行，拆迁保障；s以销融资，减少沉淀。3、运营的

7、主要目的：通过改造将原有办公、住宅转变为以金融办公、大型商业为主的城市综合体，利用新增住宅及商业、办公可售面积产生的利润补给集团现金流，其最终目的——使集团新增优质商业物业。30三、项目开发模式1、该项目开发采用住宅+商业+办公的老城区改造开发模式：s团地再造，商业升级;s住宅以回迁为主；s商业以可售物业最大化及购物模式升级为主；s大型的办公楼可以作为金融中心，增加地域价值。2、此模式开发要采取以下策略：s“以时间换空间”：预计用三年的时间进行拆迁工作，在拆迁前期以产权调换的形式争取增加收入；s“招商先行”：在拆迁的过程中充分的论证商业的