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1、基于AHP的房地产投资风险模糊评价房地产投资是指投资者将其资金投放到房地产的开发经营管理中，以获得产业利润的一种经济行为。房地产投资的风险是指在房地产投资活动中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使开发商开发利润可能与预计利润发生背离，因而使之蒙受经济损失的可能性。房地产开发是一个动态过程，它具有开发周期长、资金投入量大等特点，很难在一开始就对整个开发过程中的有关费用和建成后的收益作精确的估计，即在开发过程中存在着不确定性，从而不可避免地带有风险。 由于房地产开发投资风险系统具有明显的层次性，且不同
2、风险的评价及权重的确定具有较大的主观不确定性，即模糊性，因此本文将层次分析法（AnalytichierarchyProcess,AHP）和模糊评价（FuzzyEvaluation）相结合，力争建立一个适合于房地产投资风险评价的多层次、多因素模糊综合评价模型。 一、模糊综合评价介绍 模糊综合评价法，是一种运用模糊数学原理分析和评价具有“模糊性”事物的系统分析方法。它是一种以模糊推理为主的定性与定量相结合、精确与非精确相统一的分析评价方法。由于这种方法在处理各种难以用精确数学方法描述的复杂系统问题方面所表现出的独特优越性，近年来已
3、经在许多学科领域中得到了十分广泛的应用。 模糊综合评价的基本步骤为： 第一步，构建综合评价指标体系； 第二步，确定评语等级论域； 第三步，确定指标权重） 子风险因素Rkp=（Rk1，Rk2，…，Rkp） p表示主风险因素含有的子风险因素的数量。 2.指标体系权重的确定。评价指标权重是评价指标相对重要性的定量表示。此指标体系权重分为两个层次：一是各主风险因素权重，二是每个主风险因素中各子风险因素权重，两个层次的权重确定均采用专家法进行，但选择“专家”的标准不同。第一个层次即主风险因素的权重应征询项目管理专家、技术经济专
4、家以及其他开发企业领导者的意见；第二个层次即子风险因素的权重应征询对该主风险因素精通的专家以及其他房地产开发企业该部分业务的负责人。 由风险分析得出： （1）主风险因素权重集为A=（a1,a2,…，am），其中ak（k=1，2，…，m）表示指标Rk在R中的权重； （2）子风险因素权重集为Ak=（ak1,ak2,…，akp），其中ak（i=1，2，…，p）表示指标Rki在Rk中的权重。 3．房地产投资风险度评语集。由于风险度变量的变动范围为[0,1]，如果将风险等级划分为n级，则每个区间的长度为1/n，风险的等级区间为：
5、式中i=1，2，…，n。 分级的差异直接影响因素评价值，最终影响评价结果的准确性，在房地产投资系统风险等级的评判中，一般都将风险等级划分为五级，即很低风险、较低风险、中等风险、较高风险和很高风险，其风险度取值范围分别为[0,0.2]，[0.2,0.4]，[0.4,0.6]，[0.6,0.8]和[0.8,1]之间，从而构成：定义评语集为U=u1，u2，…，un，其中uj（j=1，2，…，n）表示由小到大各级风险对投资项目的影响程度评语，取n=5，u1，u2，u3，u4，u5分别代表评语是风险影响程度很小、较小、中、较大、很大。
6、4．建立模型，进行评估。 （1）评价矩阵Hk的确定。假设有n位专家对子风险因素的风险程度进行评判，对第Rki项指标合计有mkij个人评判为Uj级，则可认为专家组对该成片开发项目在Rki项指标下评判为Uj级的可能性程度： 由此可得到一个子风险因素（单项指标）评价的行向量：Hk1=（hki1,hki2,hki3,hki4,hki5）。 所有子风险因素评价的行矩阵组成评价矩阵HK： 下标k为各评价指标子集中含有指标的数目。 （2）主风险因素风险综合评价。根据模糊综合评价模型，各主风险因素综合评价向量为： 模糊子集Bk=（bk
7、1,bk2,bk3,bk4，bk5）表示在各Rk（K=1，2，…m）因素下房地产投资项目分别以百分之多少的程度处于风险各等级。 （3）风险综合评价。通过上述运算，得到是对评价指标子集的综合评价结果并B1,B2,…，Bm可构成一个总的评价矩阵B，即： 权向量A=（a1，a2，…，am） 按照模糊综合评价模型，再进行综合评价运算，即：D=A・B或 则D=（d1,d2，d3，d4，d5）就是对该投资项目的综合评价结果。按照最大隶属度原则，dj（j=1，2，3，4，5）中的数值最大者djmax所对应的风险程度等级即U
8、j为该投资项目的风险等级。 四、评价结论 最终评价结果是一个代数值，表示对所有房地产投资风险评价指标的综合主评分。分值越高，说明房地产投资项目的风险越高，在所有风险评价指标的综合表现越差；反之分值越低，说明房地产投资项目的风险越低。 当然风险
