上海房价泡沫与未来走势分析

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1、上海房价泡沫与未来走势分析内容摘要：上海房价的“一骑绝尘”在2004年成了人们关注的焦点，尽管有国家宏观调控和地方政策的双重把关，上海房价却仍然维持高位运行。人们不禁质疑，上海房价的天花板究竟有多高？本文将分析上海房价是否存在泡沫，并预测其在加息后的走势。　　关键词：房价上海泡沫走势　　　　上海房价泡沫论　　　　从购买力角度看，泡沫现象已十分明显　　要评论一种商品价格是否合理，有没有出现泡沫，我们通常有是看该商品价格与居民的可支配收入相比，比例是否过于不当。有人说，与世界上绝大多数国际大都市相比，上海房价仅有人家的1/3或1/4，因此仍具有较大的上涨空间

2、。但是，他们忽略了这样一个事实：上海的人均GDP只相当于纽约的1/10，东京的1/8，人均收入只有香港的1/4。而上海的房价与家庭的收入比已经超过了10:1，大大高出4至6倍的国际惯例。　　泡沫尚在安全区内，破灭的可能性不大　　在评析上海房地产市场的泡沫之前，首先需要明确一点，即泡沫并不一定意味着市场已脱离安全区，处在危险的边沿。泡沫存在安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段的划分，只有处在后两个区域的泡沫具有面临破灭的可能，从而对经济发展产生严重的负面影响，安全区内的泡沫甚至具有一定的积极作用，关键是要防止泡沫不断膨胀，防止泡沫跨入警戒区、迈进危险

3、区。　　由于上海市经济、贸易、金融、航运“四个”中心的高定位，及F1概念和世博概念，再加上城市经济蓬勃发展作为后盾，使得人们普遍对上海市的未来发展看好。因此其房地产也必然被投资者看好，人们已经渐渐地接受了上海房价的高定位。　　政府的态度：只求平抑　　上海素来有“大政府、小市场”，“强政府、弱企业”之说，可见政府的态度在很大程度上能够左右上海的房价。从上海市政府的角度来讲，他们并不希望出现房价下滑。这在2004年年初上海市房地资源局局长蔡育天的公开讲话中可以看出，他表示不仅要防止房价下跌，而且要保12%的涨幅。因此，期房限转等政策措施只是政府针对目前房地产

4、市场过热现状而采取的暂时强制性行政手段，它的目的在于“平抑”，而非“打压”房价。毕竟，2003年上海市GDP总量中房地产业贡献了7.4%，而GDP数据正是评价政府业绩的一个重要指标。　　　　未来走势预测分析　　　　近期走势预测：涨幅趋缓，结构性调整，总体下跌的可能性不大　　据上海市房地产交易中心的统计数据，与2003年度相比，2004年上海市商品住房预售价格增幅回落明显趋缓。这其中的原因是多方面的：其中部分原因在于，房价整体水平已经处于很高的位置，投资风险增大，且2004年年初股票市场形势喜人，房市资金纷纷撤离流向股市；另一方面，第二季度起，上海政府开始

5、陆续出台“期房限转”等平抑房价政策，加之10月29日央行上调基准利率，也在一定程度上缓解了房价的快速攀升。　　然而，供求关系仍是决定当前房价变动最根本的因素。从上海人口的年龄结构来看，有购房需要的年轻人占了相当大的比例，而且今后几年内，来上海定居的外来人口仍会稳步增加，这部分居住性需要将是支撑上海房价不下跌的主要动力。从投资性需要来看，虽然加息对投资性需求有﹁定的抑制作用，但主要针对短期投机需求，导致投资房产成本增加，减少套利空间。而对于拥有资金实力的投资者，只要有高于银行利率的收益率，投资需求仍然强劲。未来投资性需求仍将成为推动上海楼市的主要动因。　　

6、种种迹象表明，上海房价近期内的涨幅必将趋缓，但由于旺盛的市场需求以及政府的因素，房价总体性下跌的可能性不大，但仍然会出现局部性回调。　　目前，这种房价结构性调整已初步显现。由于上海郊区的土地供给量充沛，政府又推出优惠政策，鼓励开发商建造中低价商品房，以及推出经济适用房，上海郊区的房价将出现“小幅回调”。　　然而，上海中心城区由于土地稀缺等因素，房价继续上涨将是必然的趋势。虽然涨幅没有去年那么来势汹汹，但在“好地段造好房子”理念的支撑下，仍然会供不应求。　　中远期走势预测：继续稳步上扬，但涨幅趋缓　　从中长期来看，上海房地产市场目前正处于房地产周期中的繁荣

7、阶段，虽有泡沫，但仍处于安全区内，只要政府调控得当，破灭的可能性不大。　　因此，笔者认为，上海房价在2010年世博会举办以前仍将继续保持增长态势，但增长幅度将逐步有所趋缓，其增长率大致会与上海市人均收入的增长水平保持同步。即使期间受宏观经济影响房价也许会出现短暂回落，但总体上升趋势不变。　　参考