北京房地产估价师《制度与政策》：商品房现售合同主要内容考试题

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1、北京房地产估价师《制度与政策》：商品房现售合同主要内容考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某房地产投资项目的资产负债表上显示，负债合计为3000万元，资产合为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和。1250万元，则资产负债率为__。 A．30% B．40% C．50% D．60%2、对于置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现为__。 A．两个方面：租金和物业增值 B．三个方面：租金、物业增值和股权增加 C．

2、四个方面：租金、物业增值、减少纳税和股权增加 D．五个方面：租金、物业增值、减少纳税、股权增加和销售额加大3、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，则评估该项目续建完成时的总价值为__万元。 A．3758.57 B．394203 C．3966.10 D．4769.854、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12％，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％

3、。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。 A：0．57 B：0．74 C：0．80 D：1．04 E：借款合同5、房地产具有供给有限特性，本质上在于__。 A．土地总量有限 B．规划限制 C．房地产不可移动 D．价值量大6、是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。 A：房屋出租 B：房屋转租 C：房屋承租 D：房屋租赁 E：执行层的组织协调7、房地产投资项目的实际收益现金流未达到预期目标要求的风险是__。 A．比较风险 B．收益现金流风险 C．持有期风险 D．时间风险8、下列不属于债券特征的是。 A：偿还性 B：收益性 C：

4、安全性 D：非流动性 E：执行层的组织协调9、下列与城市规划管理有关的工作中，属于城市规划保障系统主要内容的是。 A：城市规划的制定 B：城市规划的实施和管理 C：城市规划的监督检查 D：城市规划法律法规的制定 E：执行层的组织协调10、市场比较法是将__与估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 A．估价对象 B．估价目标 C．估价手段 D．估算价值11、已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，

5、则应缴纳两税一费的总额为__万元。 A．55.0 B．85.6 C．150.0 D．123.612、市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得103分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得98分，则个别因素修正系数为（）。 A．1.05 B．0.98 C．0.95 D．1.0313、房地产估价的假设开发法，下述说法中，__并不正确。 A．包含求在建工程的公式 B．包含求熟地价值的公式 C．包含求毛地价值的公式 D．不包含求旧房价值的公式14、下列说法不正确的是。 A：利息备付率表示使用项目

6、利润偿付利息的保障倍数．对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1 B：偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数．对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1．2 C：在国际上银行一般要求流动比率维持在200％以上 D：一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35％-45％ E：借款合同15、城市用地评价中，下列__属于适于修建的用地。 A．一类用地 B．二类用地 C．三类用地 D．已征用的土地16、一套建筑面积为100㎡、单价为2000元／㎡的住宅，首期付款5万元，余款在未来10年内以抵押款方

7、式按月等额支付，贷款年利率为5．31％，则该套住宅的．【2004年考题】 A：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 B：实际单价为工950元㎡，实际总价为20万元 C：实际单价为2000元／㎡，实际总价为20万元 D：实际单价为2000元／㎡，实际总价为30．16万元 E：工业用地的监测点评估价格17、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公，导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡，又知该写字楼可出租面积为10000㎡，，运营费用率为40％。假

8、若该写字楼可出租剩余年限为30年，投资报酬率为8％，其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。 A：548．19 B：558．15 C：567．3