教学辅导03第三章城市地租与土地区位－教学辅导.doc

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1、第三章　城市地租与土地区位教学辅导一、教学提示本章集中介绍了房地产经济学的两方面基础理论，即地租理论和区位理论。与其他章节相比较，本章的理论性较强，是理解房地产经济学中其他相关问题的基础。例如，地租是解释和理解房地产价格评估的各种方法的关键。区位则与房地产投资决策等方面有着相当密切的联系。二、重点讲解1、级差地租产生的原因和条件马克思主义指出资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额。级差地租理论是整个地租理论的重要

2、组成部分，读者往往在理解级差地租的基本理论方面存在一定的困难。在此，需要准确理解级差地租产生的原因和条件。简单说来，级差地租产生的条件是土地等级的差异，级差地租产生的原因则在于土地经营权的垄断。造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性；二是不同地块的地理位置即区位存在差异性；三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。上述差异，使土地客观上具有不同的等级，进而使不同的等级的土地，在投入等量劳动的条件下，形成不同的级差生产力。这种以使用不同等级土地或在同在同一土地上连续

3、追加投资为条件产生的土地级差生产力是产生级差超额利润的物质基础，从而也成为级差地租的物质条件或自然基础。这样，经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格，就能获得一定的超额利润。在工业生产中，个别效率高的企业使生产某产品的个别劳动时间低于社会必要劳动时间，从而可以获得超额剩余价值。而当价值转化为生产价格后，个别效率高的企业由于个别生产价格低于社会生产价格可以获得超额利润。但是，超额利润只有少数先进企业才能获得，同时，这些企业获得超额利润也只是暂的，当整个社会劳动生产率普遍提高后，这些超额利

4、润就会消失。但是，在农业生产中就不同，农业资本家只要耕较好的土地就能获得超额利润，而且能够长期地、稳定地获得超额利润。这是由于在农业中，土地的数量有限，适合农业经营的优等地更为有限，因此，如果这些优等地已被人租种，其他人就不能经营这种土地。这样农业资本家在一定时期内垄断了某块土地的经营权，就能获得长期而稳定的超额利润。当土地所有权存在的条件下，这部分超额利润就要转化为级差地租，归土地所有者占有。2、绝对地租产生的原因和条件一般说来，绝对地租产生的条件是农业中的资本有机构成低于社会平均的资本有机构成；绝对

5、地租产生的原因则是土地所有权垄断。这里需要稍稍解释一下资本有机构成。资本有机构成是指由资本技术构成决定，并反映资本技术构成变化的资本价值构成。资本技术构成是指在生产过程中，生产资料和劳动力之间比例关系，它受到技术水平的制约。资本价值构成则是指不变资本和可变资本在价值上的比例关系。在相当长的历史时期内，农业生产的技术水平相对落后，由此，农业中的资本有机构成低于工业中的资本有机构成。在其他条件相同的情况下，农业劳动者所创造的剩余价值高于平均利润，农产品的价值要高于社会生产价格。这是绝对地租产生的条件。在资本

6、主义生产条件下，土地的私有权垄断使其他资本家不能自由地把资本转移到农业中来，使农产品必须按价值出售，价值高于生产价格的差额部分不参加利润平均化过程，而作为绝对地租留在农业部门。因为如果不向土地所有者缴纳地租，就租不到土地，即使是劣等地也是如此。而农产品如果按照社会生产价格出售，又必须向土地所有者缴纳地租，租种劣等地的资本家就得不到平均利润，劣等地就无人耕种。这就会造成农产品供不应求，引起农产品的价格上涨，一直要涨到社会生产价格以上，使租种劣等地的资本家在缴纳绝对地租后，还能获得平均利润时，才来耕种。因此

7、，土地私有权垄断决定了农产品必须按高于社会生产价格的价值出售，并将其差额作为绝对地租缴给土地所有者。可见，土地所有权垄断是绝对地租产生的根本原因。此外，当农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，由于土地所有权垄断，仍然要缴纳绝对地租，这时，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。另外，值得注意的一点是，在社会主义初级阶段由于存在不同的土地所有者主体，而且在现实中土地所有权和使用权分离，仍有产生绝对地租的客观条件，也会使超额利润转化为绝对地租。由上可见，理解绝对地租的关键在于理解土地所有权

8、问题，这是读者必须加以密切注意的。3、农业区位理论农业区位理论是由屠能提出来的。在他的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中对农业用地区位分析和选择的问题进行了深入的分析。根据屠能的假设（参见教材相关部分），可以得出在什么地方种植何种农作物最为有利，完全取决于利润，而利润是由农业生产成本C、农产品的市场价格P与把农产品运到市场上的运费T等三个因素决定。即利润＝农产品销售价一农业成本一运输费用。用符号表示：π＝P－C－T。下图表明了收入与运费