2011教学辅导03章教学辅导

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1、第三章现代建筑物区分所有权制度一、教学提示建筑物区分所有权，作为一项重要的民法制度，早在19世纪已为英美法系和大陆法系的一些国家民事立法确定。我国目前虽然没有建立建筑物区分所有权制度，但在物业管理实践中，产权多元化所带来的有关管理团体、管理方式、管理规约、各业主对建筑物所享有的权利以及所承担的义务等问题，以及如何处理和解决这些问题，迫切需要物业管理立法中重视和建立建筑物区分所有权制度。本章将就建筑物区分所有权制度的产生和发展、专有所有权、共有所有权和成员权以及区分所有建筑物的管理制度作一介绍。二、重点讲解1、现代建筑物区分所有权的含义？关于建筑物区分所有权一词的表述，

2、各国立法例上不尽相同。比如，法国称之为“区分各阶层不动产之共有”，德国称之为“住宅所有权”，英国为“公寓所有权”，瑞士为“楼层所有权”。而在美国各洲州法中，更是不一，有称“公寓所有权”（Condominumownership）,或“单位所有权”（unitownership），或“水平财产权”（Horizontalproperty）。尽管各国称谓各不相同，但实质内容却是相同的，即均是对以建筑物的某一特定部分为客体而成立的不动产所有权形式的抽象概括。关于“建筑物区分所有权”的名称，是日本法的独创。所谓区分，是指“区分开”、“分类”、“划分”或“分开”。建筑物区分所有权是指

3、对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。我国学者对建筑物所有权作了如下界定：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共有部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权之总称。2、建筑物区分所有权制度中的管理内容现代区分所有建筑物的管理，包括物的管理与人的管理。1）物的管理所谓物的管理，是指对建筑物、基地以及附属设施的保存、改良、利用以至处分等所为的物理的管理。原则上仅限于物业的共用部分。(1)建筑物。建筑物分为专有和共用两大部分，共用部分是

4、管理的主要内容。除此之外，专有部分相互间或专有部分与共用部分间的墙壁、地板、天花板、柱等所谓境界壁，以及为维持建筑物的安全与外观所必要的支柱、屋顶、外壁等建筑物基本构造部分，也视为共用部分，纳入管理内容之中。(2)基地。基地包括四类：一是立体重叠上去的专有部分下的基地；二是共用部分的基地；三是建筑物至市政道路的基地；四是其他基地。(3）附属设施。附属于建筑物的一切设施，如建筑物的附属物、附属的建筑物、非属专有部分建筑物的附属物，如供电系统、供水系统、煤气管道、空调系统、紧急报警装置、中央监控系统、电梯以及屋顶的水槽等共用部分。2）人的管理所谓人的管理，如前所述，是指对

5、区分所有权人的群居生活关系所产生的社区管理，主要包括对建筑物不当毁损行为的管理、对建筑物不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理。3、管理规约的重要性1）管理规约的概念在现代各国建筑物区分所有权立法与实务中所说的管理规约，是指全体区分所有权人就建筑物的管理、使用及所有关系，以书面形式所为的自治规则。一般来说，建筑物规模大而且区分所有权人数较多时，共用部分的管理及所有关系也变得比较复杂，有必要设定一个各区分所有权人共同遵守的规约。在中国物业管理实践中，称之为“业主公约”。制定公约目的，是为了维护区分所有权人全体的合法权益以及物业管理区域内的公共环境和秩序，保障物业的安

6、全与合理使用。管理规约的性质，是区分所有权人管理团体客观化了的自治法规，如同国家的宪法和公司的制度，为区分所有权人管理团体的最高自治法规。2）管理规约的设定、变更及废止关于管理规范的设定、变更及废止，各国立法及实务虽然不尽一致，但归纳起来主要有两种途径：（1）通过区分所有权人全体会议进行；（2）房地产开发企业或出售单位预先制定，在分批出售房屋时，分别与单个买售人（受让人）达成同意该项管理规定的协议。例如，日本现行建筑物区分所有权关于管理规约的设定、变更、废止，由二种情形：（1）通过区分所有权人全体集会的决议程序进行；（2）依公证证书设定规约。德国关于管理规约的订定也分

7、两种情形：（1）在由土地共有人相互创设专有所有权时，全体区分所有权人通常即以合意形成规约；（2）在由建设公司或建筑公司将房屋出售给买主而创立区分所有权时，通常由建设公司或建筑公司预先订定一规约，并于出卖房屋的同时，与买主达成个别同意该项规约的协议。根据德国法律，对于特别所有权及共有物的使用合意必须经全体一致同意，但是，对于使用规则不须全体一致同意，只需多数决议即可。法国关于管理规约的设定、变更、追加及修正，采取“二重多数”的决策原则，即“由代表全体投票权的2/3以上的管理团体构成成员的过半数予以决定。”我国台湾地区对管理规约的规定是：“规约制订、变更