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1、海外房地产基金中国策完善内地地产布局2004-10-26《新财富》 内地房地产公司融资渠道有限,银行贷款又受到新的政策约束,这为海外房地产基金提供了更多进入的机会。虽然目前对外资基金运作还存在很大限制,但近年来,来自欧美、东南亚和香港等地的房地产基金接连“试水”,正逐步完善着自己的内地地产布局。 国际房地产服务公司仲量联行中国区执行董事、上海办事处董事总经理郝思建(HollisGuy)透露:仅2003年,就有104亿美元的境外资金进入上海市场,其中有20%投向了房地产领域。在目前投入到上海房地产市场的100亿美元左右的外资(占同期整个上海开发市场投资总额的13.7%)中,
2、以海外基金形式出现的有3亿美元左右,摩根士丹利的研究报告预计,该数字在未来2至3年内将快速增加至20亿美元。从这一数字,可以“管中窥豹”地看出海外地产基金进军中国市场的迫切。 海外地产基金多以三种方式进入内地 目前,海外地产基金主要以3种方式进入内地市场:第一种是投资开发型,即从前期就开始介入项目的开发,如新加坡政府投资公司、凯德置地、摩根士丹利、德意志银行、荷兰国际房地产、澳大利亚麦格理银行;第二种是收租型,即购买有稳定租户的成熟物业,长期持有收租盈利,如美国国际集团(AIG)、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金(AscendasMGM)等;第三种是不良资产处置型,通
3、过收购不良资产,将其证券化打包处置、变现盈利,主要由投资银行高盛、雷曼兄弟与摩根士丹利等参与。 开发型海外地产基金主要选择上海、北京投资,目前投资项目正由商用物业转向住宅,由高档物业转向中档、中低档;收租型海外地产基金的首选投资地也是北京、上海,有成功经验后再选择广州、深圳,接着进入经济发达的二线城市,如苏州、宁波、杭州等。 近年来,来自欧美、东南亚和香港等地的海外地产基金,如:荷兰国际房地产、摩根士丹利、嘉德置地和基强联行等,在不断“试水”内地房地产市场的同时,其中国布局的羽翼也日趋丰满。 ING:整合在华基金向控股发展 中国业务负责人:胡旭成 与麦格理银行和英
4、国施罗德亚洲物业集团(SchrodersAsianProperties)的合资企业—第一中国房地产发展集团(FirstChinaPropertyGroup,简称FCPG;详见《新财富》2003年1月号《中国房地产市场海外资本的玩法》)相比,欧洲金融控股集团荷兰国际集团(ING)旗下房地产投资与开发公司INGRealEstate在华的投资规模更大,表现也非常出色。 亚洲战略首选中国 荷兰国际房地产目前管理着分布于亚洲、澳大利亚与欧美等地的31只基金,资产额近400亿欧元。作为全球著名的房地产基金与三大综合运营商之一,其主要业务包括开发、投资管理与融资等。荷兰国际房地产通常
5、与第三方合作从事购物中心、办公楼与住宅等地产项目发展。 1996年,荷兰国际房地产在北京成立其亚洲地区的第一个代表处,1997年,该公司与中信集团下属房地产公司及北京城建成立合资企业,在望京新城开发了5万平方米的普通商品住宅“信荷城”;在该项目2402万美元的总投资中,ING占50%。 1998年,荷兰国际房地产进入上海市场:在闵行区投资开发了“上海网球俱乐部和公寓”,第一期收益良好,目前二期项目正在开发之中。 “ING北京基金”转向房地产 其实早在1994年5月,ING就已进入中国,与北京首创集团等合作发起了“ING北京基金”(1062.HK),为首创集资5.4亿
6、港元,用于基础设施建设投资。但随着北京远东仪表厂、顺义肉联厂、深圳光大木材厂与亚太寻呼等一系列国有企业投资项目的失利,2000年底,ING开始反思在中国的投资策略。经过反复论证,房地产业成为几乎惟一可行的投资方向,“只有房地产最适合外资基金,因为其最容易套现,最容易退出,而且这个行业很需要新的融资途径。” 目前,“ING北京基金”已经将主要投资业务全部集中在房地产领域,在北京投资了三大地产项目:太平洋新城(位于朝阳区酒仙桥地区大型住宅社区,包括24万平方米的住宅和10万平方米的商用楼)、“第三置业”公寓及办公楼与另一处规划中的大型住宅项目。 2002年9月,ING与首创
7、集团合资在百慕大注册成立的“中国房地产开发基金”(基金规模超过2亿美元,主要股东来自海外大型房地产企业和金融机构),又成为首家进入北京的海外地产基金。 荷兰国际房地产整合ING在华项目 尽管自2003年中起,房地产市场被政府列入宏观调控的重点领域,ING并未因此放慢业务拓展的步伐。2004年伊始,荷兰国际房地产借助收购同为ING旗下的霸菱直接投资(BaringCapitalPartners)的部分中国业务,接手了“ING北京基金”及“中国房地产开发基金”,从而使荷兰国际房地产在华房地产投资总额跃升至6亿美元。除
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