试论海外房地产基金在中国的发展

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1、试论海外房地产基金在中国的发展2003年6月13日中国人民银行颁布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（121号文），对房地产市场原有的融资模式进行了釜底抽薪般的打击，原来10%～20%的自有资金就能启动的项目，如今要到30%～40%才能启动了，这对房地产企业的资金链形成了巨大的压力。同时，要求土地出让金必须在短时间内缴清，原来付了首期就能随着项目进度逐步还款的模式彻底被打破。而近日，国务院发出通知，将包括房地产在内的四行业固定资产投资项目资本金比例提高到35%及以上，这意味着房贷难度在121文件要求30%自有资金的基础上，又紧了一步。这对于主要依靠项目贷款和期房销售回款来维持

2、项目运作的发展商来说是一个最为严峻的考验，而这些发展商必须寻求其他资金融通方式，房地产投资基金的出现为房地产企业提供了一条全新的融资渠道。　　房地产投资基金（ＲｅａｌＥｓｔａｔｅＩｎｖｅｓｔｍｅｎｔＴｒｕｓｔ，简称ＲＥＩＴ），在香港译为“房地产基金”，在我国台湾和日本则译为“不动产投资信托”[1]，是产业投资基金的一种，以房地产业为投资对象，实行多元化投资策略，在房地产的开发、经营、销售等价值链的不同环节，及在不同的房地产公司与项目中进行投资，具有筹集资金的灵活性和广泛性，具备专家经营、组合投资、分散风险、流动性高、品种多等优点。　　1　海外房地产基金种类　　在海外，房地产基金已经是一

3、个发展了数十年、非常成熟的行业。从政策环境、金融环境、市场环境等多方面都非常稳定，因此操作运营方式也就形成了一套很有效而稳定的模式。　　一般来讲，国外房地产基金可以分为私募和上市。上市的房地产基金可以在市场上随时买进卖出，没有期限。而私募的房地产基金一般来讲都是年期比较长，平均在8年左右。在基金期限到的时候就要把基金手上的所有的资产变现，把收益全部派发给投资者，基金解散。　　国外的房地产基金成立的目的都是比较明确，投资政策与投资的对象都会有清楚的界定，而且范围很窄。比如说有些基金只投资在酒店或者是高档的办公楼或者是只会选择某种类型的购物商场作为投资组合。从投资类型来讲，一般分为：　　1

4、）投资在开发项目或者是开发企业—追求开发周期所带来的高风险高回报，其中包括了参与土地一级开发和项目开发，从前期开始介入。如新加坡政府投资公司（ＧＩＣ）、摩根斯坦利（ＭｏｒｇａｎＳｔａｎｌｅｙ）、德意志银行（ＤｅｕｔｓｃｈｅＢａｎｋ）、荷兰ＩＮＧ、澳大利亚麦格理银行（ＭａｃｑｕａｒｉｅＢａｎｋ）。　　2）投资在经营性的项目或者是投资/控股公司—追求相对稳定回报的租金收入。通过购买有稳定租户成熟物业，长期持有物业收租盈利，不介入前期开发。美国国际集团（ＡＩＧ）、ＲｏｄａｍｃａＡｓｉａ、新加坡政府投资公司（ＧＩＣ）、新加坡腾飞基金（Ａｓｃｅｎｄａｓ）。首选北京、上海，有成功经验后选择广州、深

5、圳，开始进入经济发达二线城市，如苏州、宁波、杭州、天津、大连等。投资物业类型：有稳定租户的成熟商用物业。　　3）投资在不良的房地产资产—发行ＡＢＳ（Ａｓｓｅｔ-ｂａｃｋｅｄＳｅｃｕｒｉｔｉｚａｔｉｏｎ），追求把不良资产处置、包装转售或打包证券化的收益，加速不良资产处置速度。通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现盈利。高盛（ＧｏｌｄｍａｎＳａｃｈｓ）、莱曼兄弟（ＬｅｈｍａｎＢｒｏｔｈｅｒ）、摩根斯坦利（ＭｏｒｇａｎＳｔａｎｌｅｙ）。ＡＢＳ即以资产支持的证券化。具体来说，它是指以目标项目所拥有的资产为基础，以该项目资产的未来收益为保证，通过在国际资本市场发行高档债券来筹集资金的一种项

6、目证券融资方式。ＡＢＳ方式的目的在于，通过其特有的提高信用等级方式，使原本信用等级较低的项目照样可以进入国际高档证券市场，利用该市场信用等级高、债券安全性和流动性高、债券利率低的特点，大幅度降低发行债券筹集资金的成本。　　4）投资在房地产项目的抵押贷款资产—追求固定的利息收入。以房地债权投资方式来投到中国的房地产贷款方面，现在在国内还没有先例。这可能是由于国内的按揭市场还有一些法律障碍例如处置抵押物的问题还没有成熟。同时按揭证券化市场也没有开始，做成了收购了房地产贷款资产的基金出路有很大的局限。　　从投资的方式来说，以第1、2种投资在开发项目和经营性项目时，基金会采取直接投资的方式，直

7、接投在企业或者项目上。但在股权比例方面，一般来讲，基金都会依赖开发项目原来的经营者来操盘，因此基金一般只占少数股权。而经营性项目的股权结构会比较有弹性。[2]　　2　海外房地产基金在中国现状分析　　海外投资者普遍看好中国的房地产产品，但是又认为市场不够透明规范，相比而言，北京和上海的房地产市场发展较快，市场较成熟。因此，北京、上海房地产市场上活跃着很多海外房地产基金，如摩根士丹利、荷兰的ＩＮＧ集团等。　　此外，ＲｏｄａｍｃｏＡｓｉａ于2003年