来宾裕达中央城商业项目功能定位与业态规划

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1、裕达·中央城商业定位及功能规划建议报告优越城百货COPYRIGHT©2006-2009优越城版权所有深圳市福田区八卦岭2011年10月经双方初步对项目定位沟通讨论后，我们重点针对性调研项目所处区域商业市场发展现状，结合我司十多年的商业操盘经验及项目实际情况，重新对项目进行定位，为后续营销推广、销售招商打下良好市场基础。汇报思路市场分析项目分析项目定位业态规划推广策略物业发展建议市场分析NO.1来宾市经济发展城市规划布局交通规划布局城市经济指标消费群体分析商圈版块分析来宾市经济发展来宾，位于广西中部，故有“桂中”之称，战略地位历来重要，深居广西腹部，

2、经济、交通地位十分重要，地缘优势十分明显，是体育名人“李宁”的故乡。其交通综合优势十分明显：湘桂铁路和南柳高速公路贯穿南北，红水河、柳江、黔江流经境内，距广西首府南宁市156公里，距广西工业重镇柳州市60公里，地理位置优越，交通条件便利，水陆运输发达，在册港口4个、码头12个，生产泊位24个，年设计通过能力100万吨/30万人。西南出海通道配套工程——来宾港口工程正在紧张施工。旅游资源丰富：喻为“壮乡故宫”的忻城县莫氏土司衙署，是亚洲现存规模最大、保存最完整的土司建筑群，有着“中南第一温泉”美称的象州花池温泉，长约5公里的武宣百岸大峡谷，圣堂山、莲

3、花山、大瑶山森林公园等景点，2010年累计接待游客452.86万人次，比上年增长50.6%，实现旅游总收入14.58亿元，同比增长34.8%。全市人口255万，人均GDP18347元，人均消费支出高，对比桂中及周边城市整体经济处于“中等发达城市”来宾城市新区规划来宾城市发展方向与布局结构：以城北为城市重点发展方向；向城北新区迅速发展，该市发展将以来宾中心城区为中心，按照“一区五轴、网络状”的空间结构，逐步形成合理的城镇体系结构。未来来宾整体商业将走向中高端消费路线来宾交通规划布局《来宾市公共交通规划（2010—2025）》公交：未来5年内规划36条

4、公交线，2025年前，来宾市将在近期规划的基础上，调整15条线路，增加38条线路。铁路：在火车站西面建南柳高铁火车站，设立铁路专线及组团线路，设立货运站点。航道及港口：红河规划为内河二级标准河道建设，设立莆田港口及作业区。公路：规划新区快线，建设一区两纵及一区三横道路。分析：从以上各项指标对比韶关与周边城市的整体经济处于“中等发达”城市，尤其是人均消费支出与社会消费额都到达发展水平，若对市民的消费市场给予引导、释放，其潜力无限。来宾城市经济指标对分析城市来宾南宁柳州桂林梧州贵港河池常住人口（万）255666.16375.87474.8288.224

5、11.88336.92人均GDP18347270273397123349199061281413877财政收入（亿）43.05300.88201.2121.0856.14040.32年人均消费额（元）1733412867174321147811073.19114679773.37社会商品消费总额（亿）79.46905.93480391.53191.8209.54132桂中地区各市经济指标小结：据来宾某商务消费权威机构统计的数据，及结合对来宾商业及中高端品牌店的访谈综合得出，来宾消费群消费结构呈现典型的“金字塔”状，说明来宾市民的消费意识逐渐提高了，

6、市场消费更趋向成熟，若给予消费引导将激发、刺激中高端消费市场。来宾消费结构分析高端政府官员中端高端白领人士、外来旅游人士低端城市居民、外来工来宾城市消费群“金字塔”分布来宾商业格局构成广场商圈城北新区商业中心裕达中央城中兴购物广场益达百货来宾购物中心大地景苑沃尔玛百家欢购物广场来宾广场商圈规模及业态：商圈内汇集了电器、通讯、钟表配套、服装、百货、金饰、银行、保险、房地产、酒楼宾馆等几十个行业。共有商铺上100余家，3家大型商城，2家银行机构，；从而使广场商圈成为多业种、多业态、综合功能齐全的商业集合人流：商业总营业面积10万平方米，日均人流量1万人

7、次，是目前来宾市销售额最大的商业中心。关键词：商业中心、黄金街铺、消费磁场核心商圈商场基本概况主要业态楼层核心品牌租金情况（元/m2）物管备注中兴购物广场负一楼：超市一楼：临街及名品二楼：女装三楼：运动及男装负一楼超市带动人流，主要经营服装共4层超市，德克基、周六福、耐克、阿依莲、百斯盾，金利来，九梦王等联营扣点，统一收银，一楼单店租金为80—120，二楼为60—80，三楼为30——60等含租金无空铺现象益达百货一楼为临街商铺及电器，二楼为服饰区域，主要以百货为主共2层一楼为街铺，有森马、以纯及部分运动品牌一楼：150二楼：100管理费用按照店铺面

8、积进行收取，各店铺管理不等二楼正在调整招商来宾购物中心定位低端，主要经营家电、手机等经营电器共3层山寨品牌手机及数码类、家