青岛开发区房地产业发展研究

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1、青岛开发区房地产业发展研究1、青岛开发区房地产市场评估　　（1）房地产开发项目投资持续快速增长。2002年全区房地产开发项目投资总额为14.71亿元，占全市14.75%，比2001年增长20.87%，高于全市增幅近9个百分点，经济拉动效果显著。其中，住宅项目完成投资9.77亿元，增长25.9%，占房地产开发投资总额的66.41%；办公楼、写字楼项目完成投资0.68亿元，占4.59%；商业营业用房项目完成投资3.59亿元，占24.42%；其他项目完成投资0.67亿元，占4.58%，投资结构进一步优化，产业带动作用增强。　　（2）商品房销售供给两

2、旺。房地产市场随着开发投资的快速增长，商品房销售市场一直保持旺盛态势。2002年全区房屋开发面积210.81万m2，占全市总开发量的l5.02%，比2001年增长15.01%，高于全市增幅11个百分点。新开发面积96.3l万m2，占全市的16.54%，与2001年基本持平。年竣工商品房面积70.46万m2，占全市的12.4%，比2001年下降27.55%.其中，住宅竣工面积44.37万m2，占全市的9.97%，比2001年下降34.41%.因土地政策的影响，房地产开发面积有一定下降，2003年1~6月份房地产开发面积为50.6万m2，比200

3、2年同期下降6.3%.但随着建设用地的调整到位、土地报批周期的缩短，特别是区域城市化进程的加快，青岛开发区房地产业发展后劲依然强劲。　　（3）个人购房比例逐年上升。2002年房屋销售面积为55.86万m2，占全市的11.78%，比2001年增长23.09%，其中，住宅销售面积为46.51万m2，增长12.61%.　　（4）空置房大量减少，空置率下降，保持在合理区间。从商品房空置面积看，据统计，空置房得到了进一步消化，全区2002年空置商品房面积为24.09万m2，占全市的22.97%，比2001年下降了16.33%.从以上数据可以看出，近几年

4、青岛开发区房地产投资快速增长，供求两旺，发展基本上是健康的。　　2、青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的成因　　为什么青岛开发区房地产市场能保持购销两旺的好势头呢？可以从经济、城市化、改革、政策、企业和环境六个方面来分析其成因。　　（1）经济因素。社会经济良性发展，居民收入快速提高。2003年1~10月份，青岛开发区国内生产总值为172.3亿元，增长31.8%.其中，第一产业增加值为2.8亿元，增长3.7%；第二产业增加值为111亿元，增长26.5%；第三产业增加值为58.5亿元，增长46.3%.全区国民经济快速发展和人民收入快速提高，为房地

5、产市场快速发展提供了可靠的发展基础。　　（2）城市化因素。城市化进程加快是房地产业发展的内在动力。青岛的城市建设日新月异，近年来，抓住国家实施积极财政政策、扩大内需的机遇，结合九五计划所确定的发展目标和任务，重点进行主城和辅城的新区开发建设和重要基础设施的建设，旧区重点进行棚户区改造和用地调整置换，初步形成环胶湾发展组团的雏形，为实现远期规划奠定良好基础。青岛市委、市政府已确定了“以发展港口、海洋和旅游经济为主的特色经济，将青岛的经济发展中心向青岛开发区全面转移”的战略决策，提出“挺进西海岸，构建青岛经济发展重心”的战略目标，这无疑说明青岛开

6、发区将是城市和经济发展重中之重。　　（3）改革因素。住房制度改革进展顺利。开发区人对住房是商品的观念确立得比较早，商品房较早地为老百姓所接受。出售公房、建立住房公积金制度等房改措施，使城市居民进一步形成了新的住房消费观念，也为房地产市场的发展提供了最初的物质基础——启动资金和消费者。　　（4）政策因素。各级政府制订出台的相关政策，特别是国家住房金融政策的放宽，是促进住房成为新的经济增长点和消费热点的强大支撑。除了已经出台的相关政策外，先后还出台了购房入户等一系列吸引外来居民投资和居住的优惠政策。　　（5）房地产企业因素。主要有：　　①房地产开

7、发企业机制灵活。这几年青岛开发区房地产经济中民营经济成份快速增长，激活了整个房地产市场的运行机制。房地产开发公司凭借灵活的机制、一丝不苟的作风和优良的销售业绩，在市场竞争中取胜，成为全市的品牌房地产公司。　　②房地产企业各方面素质比较强。全区房地产企业经理平均年龄为44.5岁，年龄结构较好；高级职称占20.2%，中级职称占62.9%；研究生学历占2.6%，大学本科学历占37.5%，大专学历占49.5%.　　③房地产企业实施“注重品质、追求品牌”战略。建设一批现代化、规模化、园林化、智能化、高档次示范住宅小区，如青岛开发区的天泰阳光海岸、千禧龙

8、花园、东方花园、海韵嘉园、石雀小区等，质量已成为房地产企业的生命线。　　（6）环境因素。一是全国各大名牌企业纷纷落户青岛开发区，建立自己的工业园。二是保税区的建设日