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1、房地产业发展研究摘要:房地产不仅仅是房屋,也不仅仅是房屋所占土地的拥有权和使用权,还包括了附带的各种权益。而这些权益和位置的独特才是人们所真正关心和追逐的,在国内则体现在户籍、儿童入学资格、各种保险等方面;首次提出了用数学的方法将房地产看成是房产与地产之和的观点,从根本上论述了房地产业所面临的风险,并提出几项解决问题的建议和方法。 关键词:房地产市场;房产;地产;民生;数学 1房屋和房地产 人们谈论房地产市场的时候,主要关心的是房价,并将房地产概念的模糊成了房屋或房子。“房地产”在英文中是“RealEstate”,两者都是指土地、建筑物及固着在土地、
2、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益,并由于其独特位置的固定性和不可移动性,又被称为不动产。 房地产(不动产)包括房屋、房屋所占土地的拥有权和使用权,还包括了附带的各种权益。而这些权益和房屋的位置才是人们所真正关心和追逐的,在国内体现为户籍、儿童入学资格、各种保险等等方面;从某种意义上说,买房不是用来解决安身问题而是用来解决一系列权利和资质问题。由此可见,笼统地讨论房屋价格是不合理的:如果去除这些附加价值,单就房屋本身而言,上海市中心的房屋和内陆山区的房屋并没有什么不同,都是满足人们的居住需求罢了。所以在探讨价格时,必须考虑附属的价值。 2房地产的
3、本质及市场主导 房价的构成要素最近成了关注的焦点,一般概括为工程建设及配套成本、财务销售管理费用、土地成本、各类税费、企业利润等五部分内容;如果详细算来,可能有一百多项具体的构成元素。 当我们将“房地产”拆分开来看,用数学的方法解析“房地产”时,房价的真正主导就跃然纸上了:房地产=房产+地产。通常情况下,不同区域的房屋建筑成本差距不大,那么房价的主导因素就应该是地价及附属在土地上的相关权益;这部分价格则完全由地方政府操控,可见房价表面上看是由市场主导,但其本质是地方政府主导,不管是规模还是价格。 2.1基建拉动市场和价格 近年来,多数地方政府改善基
4、础设施、市民居住环境和经济发展采用的都是同一个模式。先是通过政府大规模基础设施建设拉动房地产、建材、交通等领域的高速发展,然后由基础设施建设促进土地升值,由土地升值后获得土地出让金再次投入到基础设施建设。合肥市近5年来的经济发展史就是最好的一个佐证。根据合肥市统计局统计数据显示,合肥市GDP自2004年开始三级跳,当年合肥市GDP增长了16.2%。其后两年中,合肥市GDP的增速一年比一年高,到2006年底增速达到了史无前例的17.5%,全市GDP高达1073.86亿元,提前四年实现了千亿目标。换言之,从2004年开始合肥仅用三年时间就实现了GDP翻番。而正是在
5、2004年,合肥市政府开始通过融资的方式大搞基础设施建设。 2.2地方政策 自从国际金融危机及房地产市场陷入低迷以来,国家出台了一系列政策和方针来激活房地产市场,主要目的在于稳定房市,促进经济健康稳定发展。各地方政府也纷纷出台了住房贷款降低首付百分比,降低各种税费乃至发放财政补贴的做法,但市场反应较为平淡。 从统计数据来看,住房的刚性需求确实存在,但却因房价虚高不下形成不了市场交易;主要原因是人们对自己经济和自身收入成长的预期与房价的差距。基础经济心理学告诉我们,房产的价格超出了收入水平所能够接受的限度时,市场不可能保持繁荣的发展,即使地方官员再出来喊“
6、买房就是爱国”也无济于事。3房价背后的风险 近些年中国经济的快速发展,房地产投资做出了举足轻重的贡献,地方政府受到GDP增长政绩和地方财政“小金库”的驱动,对房地产采取过度开发,导致部分地区的经济增长对房地产业形成了严重的依赖性。在部分地方政府与开发商相互之间形成一条牢固的利益纽带,促使各级地方政府与房地产开发商彼此“合谋”推升地价,直接或间接地导致当地房地产市场的供给成本虚高不下。 目前国内一、二线城市房价收入比,距2003年-2005年的平均水平,还高出30%左右。国内宏观经济前景还没完全明朗,城市居民对未来经济和收入预期都不乐观,各地楼盘降价和大
7、众对于中短期楼市看淡,导致房地产市场进一步低迷。 根据国家统计局的最新数据,截至2008年12月末,中国商品房空置面积达1.64亿平方米,同比增长21.8%,增幅比1—11月提高6.5%。目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上,总资产周转率多数在0.3以下,经营性现金流也多数呈现负值,资金链普遍吃紧。而行业整体的负债水平和资金状况则更不容乐观。资金链如果一旦断裂,最大的受害者不是开发商,而是国家正常的金融秩序;高企的房价如烫手山芋,任由上涨即对通货膨胀推波助澜,如果暴跌则将导致更深层的经济危机;高企的房价同时导致外围热钱的涌入,加剧人民币升值与房价的动荡
8、,重则危及国家金融体系的安全。 正如
