新经济时代下对中国房地产经济的理性思考

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1、新经济时代下对中国房地产经济的理性思考　　传统房地产行业的特点是：生产周期长、资金投入大。传统的房地产业，在项目开发前往往需预测一年后甚至若干年后的市场，并且一旦资金投入，就必须顶着各种风险，继续投入下去，其中，成本的风险，往往难以约束。因为无法确定现在的产品是否符合一年后市场的要求，所以面对一年后的市场风险，更是形同于赌博。在其漫长的中国房地产经济开发过程中一旦社会公众形象出现问题，项目就可能陷于危机。　　新经济时代的核心是产业信息化、信息产业化。当人类的生活、办公等行为在很大程度上通过网络来进行时，势必对我国的中国房地产经济产生巨大的冲击。我国的中国房地产经济向何处去，

2、怎样才能步入一个健康、正规的轨道？有必要进行理性的分析和思考。为此，笔者从以下三个方面提出自己的看法。　　一、中国房地产经济对我国经济的拉动作用　　近年来，关于房地产的话题在各种媒体上议论不断、争论不休。归结起来有以下三种观点：一是大中城市房价百姓不能承受论；二是政府不作为或调控不力论；三是开发商暴利、黑心论。在对无论哪种观点和议论的研究和分析中，必须要清醒地认识到房地产业在近十年国民经济发展中的重要作用，在扩大内需，保持国民经济健康、持续、稳定、协调发展中的重要地位。绝对不能因噎废食，否定房地产业在促进经济特别是地方经济发展、满足社会需要、提高人民群众生活水平过程中的积极

3、而重大的作用。必须要明确目前房地产发展过程中存在的问题是前进中的问题、发展中的问题，在未来我国经济社会发展中，房地产业仍然是我国基础性、支柱性产业之一。这主要体现在：　　(一)房地产业发展需要国民经济中许多部门和行业提供物质资料。与之配合发展　　发展房地产业需要国民经济中的建材、设备、机械、冶金、陶瓷、仪表、森工、化塑、玻璃、五金、燃料动力等许多物资生产部门和服务行业的产品生产和劳务提供相配合，对国民经济发展的拉动性十分明显。据测算，在我国当前的情况下，每投入100元的住房资金，可创造相关产业70—220元的需求；每销售100元的住宅，便可带动130—150元的其他商品销售

4、。因此，住宅建设若增加10个百分点，可望带动国民生产总值增长1个百分点，住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。由此可以看出，房地产业对推动国民经济发展的重要作用。　　(二)房地产业提供的产品，为国民经济许多部门和行业的发展提供了前提和场所　　房屋能为商业、家具业、家用电器业、房屋装修业、园林花木业、家庭通讯业、房屋金融保险业、物业管理业、家庭特约服务业、搬家公司、房屋买卖中介业等等的发展提供前提和发展场所。如果没有房地产业为这些部门和行业的发展提供前提和场所，这些部门和行业的发展难免会受到瓶颈的制约。　　(三)住房消费是综合性消费，它带动生活消费的方方面面

5、　　房地产的消费特别是住房消费是种综合性消费，波及吃、穿、用、住、行、娱乐、健身、学习、社交、享受、发展等人们生活的方方面面。因而，发展房地产业，提高居民住房消费水平，从住房综合消费方面讲，为人们生活其他方面的提高创造了条件，促进生活消费水平全面提高。作为中国房地产经济增长的三架马车之一的消费，它的增长和发展自然会带动经济快速向前发展。　　二、中国房地产经济中存在着非理性的行为　　我国地产市场中存在着的非理性行为，已经严重影响了我国中国房地产经济的健康发展，对此必须高度重视。这些非理性行为具体表现为：　　(一)以供给决定需求，城市化规划脱离市场化进程．　　在市场经济的条件下

6、出让城镇土地使用权，其地块的选址、规模、范围和时机的选择，应该是由市场的需求决定的，而不是由政府的供给决定的。但是，现在我国不少地方政府把厂房、住宅、交通、商业区、环卫等预先规划实施好，然后以优惠条件吸引投资者、居民户来投宿，美其名日“筑巢引凤”。这种做法虽然也有成功的，但是不成功者居多。这说明脱离市场实际需求的盲目“筑巢引风”是违背市场经济规律的，实际上这是产品经济“以产定销”的翻版。从市场经济的观念看来，城市化的进程是市场化的结果，城市规划中的选址、规模和时机是由生产者(企业)和消费者(家庭)的需求所决定，它们选择的原则是比较成本利益、规模利益和竞争风险利益，政府的行政

7、抉择不能代替它们的利益选择，也不能靠优惠政策恩赐。政府在这个问题上的正确做法是只能按照需求决定供给的原则，进行规划协调，这样才能使房地产市场的供需运行保持一种良性状态，从而促进国民经济向前发展。如果还是不问时间、地址、条件到处盲目地“筑巢引凤”，其结果必然导致人力、物力、财力的浪费和土地的超前开发，基本建设的投资效益大大下降。　　(二)片面追求高层次产业结构，产业结构调整脱离市场化导向　　在市场经济中，产业结构的变动是平均利润规律作用的结果，市场导向既有盲目的一面，又有合理的一面。政府的理性思考是尊重其合理性，调整