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1、我国住房抵押贷款证券化可行性探讨的论文住房抵押贷款证券化在国外已有几十年的历史,目前它已经成为一种世界性潮流,而在我国一直进展缓慢。为了贯彻落实国务院《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》,2005年3月经国务院批准,国家开发银行和中国建设银行作为试点单位,进行住房抵押贷款证券化的试点,这标志着商业银行住房抵押贷款证券化工作的全面启动。那么我国国内是否具备大规模推广住房抵押贷款证券化的条件呢? 一、住房抵押贷款证券化的内涵 所谓住房抵押贷款证券化,就是把金融机构发放的住房抵押贷款转化为抵押贷款证券(mbs),然后通过在资本
2、市场上出售这些证券给市场投资者,以融通资金,并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担。从本质上讲,发行住房抵押贷款证券是发放住房抵押贷款机构的一种债券转让行为,即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。 二、住房抵押贷款在国外的实施和特点 真正现代意义上的住房抵押贷款证券化起源在美国。20世纪60年代末到70年代,为了解决高通胀波动期储蓄机构的流动性风险与利率风险,美国设立了三大(准)政府机构来推动住房抵押贷款二级市场的发展,从而建立起世界上最发达的抵押贷款证券化市场。 研究这些住房抵押证券化相对比较发达的国家和地区
3、,可以发现,住房抵押贷款一级市场及经济环境都存在以下几个共同特点。一是抵押贷款产品种类丰富。在这些国家和地区的抵押贷款一级市场上,抵押贷款产品品种都具有多层次性,可满足不同借款人的需求,能充分挖掘住房需求。.二是抵押贷款要达到相当的规模。这些国家和地区的抵押贷款规模大多达到gdp的40%~60%。只有住房抵押贷款积累到一定程度,贷款机构证券化的动力机制才能形成,而且足够规模的分布广泛的抵押贷款才能更大限度地降低资产池的风险,提高抵押支撑证券的信用等级。三是抵押贷款机构的多元化。贷款机构的多元化,也降低了单个贷款机构在证券化体系中的博弈力量,便于
4、政府规范与引导。四是完善与严格的信用体系。抵押支撑证券的质量决定于抵押贷款资产池的质量,而这完全取决于借款人能否按时还本付息及对提前偿还风险的控制,所以对借款人信用的考核是保证投资者利益的重要一环。五是分工明确、运作有序的强大的中介机构体系。这些机构主要有对抵押贷款提供保险的保险公司、提供担保的担保机构、充当spv的信托机构、对打包资产进行管理的受托机构、管理回收本息的服务商、信用评级机构、证券的承销商以及购买证券的机构投资者等等。 三、我国进行住房抵押贷款证券化面临的现实条件 1、商业银行进行住房抵押贷款证券化的动力因素。从一般意
5、义上讲,住房抵押贷款证券化的动力主要是用来解决提高资产的流动性,实现资产负债期限相匹配,降低风险,从资本市场融资等。我国的住房抵押贷款机构是商业银行,作为商业机构,其目的是最大化地谋求商业利益。要使住房抵押贷款证券化成为我国商业银行的主动性行为,要么被利润吸引,要么自身存在着相当压力。 从总体上看,我国住房抵押贷款规模相对较小。截止2005年2月底,全国个人住房抵押贷款余额虽然已经达到16508亿元,但是与其他国家相比,目前我国住房贷款的一级市场发展还很不完善,住房抵押贷款的规模依然偏小。资料显示:2004年底我过居民住房抵押贷款占gdp的比
6、例为11.7%,而欧盟国家2001年的居民抵押贷款占gdp的比率平均达到39%。没有相当规模的住房抵押贷款的积累,形不成抵押贷款群,从而也无从推行住房抵押贷款证券化。而从作为贷款机构的各商业银行来看,住房抵押贷款所产生的压力亦相对比较小,作为资金供应重要来源的居民储蓄则持续增长,虽然住房抵押贷款占金融机构吸收储蓄存款余额比例在逐年增加,但仍是占很小的比例,商业银行的资金供给是充沛的。 目前,我国住房抵押贷款的违约率都很低,平均水平在1%左右,具有较高的收益率与安全性,因此各商业银行将抵押贷款视做优质资产,积极扩大所发放与持有的抵押贷款规模。商
7、业银行所担心的并不是流动性等风险,而是如何更有效地使用资金。由此看来,无论是利润吸引还是所承压力,贷款银行都没有证券化的动力。 2、我国住房抵押贷款证券化一级市场的发展情况。住房抵押贷款证券化的推行是有前提的:住房抵押贷款一级市场的充分发展。西方住房抵押贷款证券化的规律是:房地产金融一级市场发展到一定程度后,必然要寻求发展二级市场,因为二级市场能解决一级市场发展中面临的流动性、资金来源、信贷集中性等主要矛盾,促进了一级市场的发展。我国长期实行的福利住房制度使房地产金融市场一直没有获得真正的发展,决定了我国房地产金融市场是以非专业性房地产金融机
8、构的商业银行为主体的。 从我国住房抵押贷款的一级市场及证券化环境看,首先,住房抵押贷款一级市场的资金供给是过剩的。我国个人住房抵押贷款占国家银行贷款
