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1、我国住房抵押贷款证券化探讨的论文摘 要:住房抵押贷款证券化在发达国家已经相当成熟,随着我国住房体制改革的深化,也逐步与国际接轨。发展住房抵押贷款证券化对弥补住宅业资金缺口、降低金融机构风险、合理配置社会闲置资金、刺激居民购房有效需求等有很重要的意义。介绍了住房抵押贷款证券化的概念和在我国的发展现状,分析实施住房抵押贷款证券化面临的各方面障碍,探讨促进住房抵押贷款证券化发展的措施。关键词:住房抵押贷款证券化;现状;发展措施住房抵押贷款证券化是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差但具有未来现金收入代写论文流的住房抵押贷款汇聚重组为抵押贷款群组。由证券化机构以现金方式购入,经
2、过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程。这一过程将原先不易被出售给投资者的缺乏流动性但能够产生可预见性现金流入的资产,转换成可以在市场上流动的证券。随着消费信贷的发展,银行住房抵押贷款规模急剧增加,银行流动性风险凸现,发行住房抵押贷款将解决这一问题,同时可使房地产市场获取增量资金,推动该行业的发展,为投资者提供新的投资工具,活跃金融市场。具体说来,住房抵押贷款证券化的推行和发展将带来如下益处:1 有利于拓宽商业银行的融资渠道实行住房抵押贷款证券化,将银行持有的住房抵押贷款转化为证券,在资本市场上出售给投资者,银行可以将这部分变现资金用以发放新的住房抵押贷款,从而拓宽银行的
3、筹集渠道,扩大银行的资金来源,增强银行的资产扩张能力。在我国,随着住房抵押贷款规模的扩大,资本市场的完善以及资产证券化技术的发展,住房抵押贷款证券化必将成为我国商业银行筹集长期性信贷资金的一条主渠道。.2 有利于银行的稳健经营一般来讲,商业银行只拥有短期资金,其经营的原则是安全性、流动性和盈利性。而据权威部门测算,今后一段时期内,我国对住房抵押贷款的需求规模每年将达到3000至4000亿元人民币。发放这样大规模的长期资金,短存长贷的矛盾将是银行面临的一大问题。而化解这一问题的一个有效办法是银行将抵押贷款出售,并由特殊机构进行包装后发行证券,即抵押贷款证券化,从而在确保一定盈利水平的同时
4、提高资金的流动性,并通过分散风险实现经营的安全性,最终达到商业银行稳健经营的目的。3 有利于提高商业银行的盈利能力实行住房抵押贷款证券化,不仅可以扩大银行的资金来源,增强银行资产的流动性,而且还可以为银行创造新的利润增长点。(1)银行对已证券化的住房抵押贷款仍可继续保留服务职能,从而可以给银行带来费用收入。(2)银行也可以作为证券包销商,为住房抵押贷款支持证券的销售提供服务,从中收取一定的手续费。(3)住房抵押贷款产生的现金流在支付证券本息及各项费用后,如有剩余,银行还有权参与对剩余现金流量的分配。可见,住房抵押贷款证券化使银行的收入突破了传统存贷款利差的局限,开发了新的收入来源。4
5、有利于我国现代金融市场的发展住房抵押贷款的证券化可使直接融资与间接融资形成互动,最终建立起以直接融资为主的现代金融市场体系,这与当今国际金融证券化的发展趋势一致。同时,它有利于形成全国统一的金融市场,使资金实现更广阔范围的优化配置。再次,住房抵押贷款证券化有利于繁荣金融市场、培育市场主体,加快我国金融市场与国际接轨的步伐。也有利于培育有关证券机构和市场中介机构,丰富居民投资渠道,活跃金融市场,推动金融创新。当然,另一方面,也有很多专业人士指出现在推行的住房抵押贷款证券化是个“早产儿”,实际不成熟。它能否顺利发展还要经历重重的阻碍:(1)住房抵押贷款一级市场还很不成熟。一是我国尚未建立完
6、善的个人信用登记制度,这就给银行对贷款申请人的信用评估带来了困难,使贷款手续较为繁琐,严重制约了抵押贷款的发展。二是由于各种类型的借款人可用于还款的现金流不一样,这就需要有各种不同的抵押贷款方式来满足其要求,而我国目前的贷款方式主要是固定利率等额偿还方式,贷款方式比较单一,这一方面限制了贷款需求范围,另一方面也不利于降低抵押贷款的风险。三是抵押贷款的保险制度有待完善,现有的保险制度根本无法满足抵押贷款一级市场上降低和分散风险的需要。(2)商业银行对抵押贷款证券化的需求仍不迫切。首先,我国商业银行目前并不缺乏持有抵押贷款所需的资金。这一方面是因为我国抵押贷款市场总量不大,商业银行还没有因
7、为住房抵押贷款期限长而出现信贷资金不足和经营风险等问题。另一方面是因为我国金融机构存款的增长速度较快,在当前优质贷款项目不多的情况下,银行普遍出现存差,资金是有剩余的。其次,我国商业银行属于全国性银行,找押贷款在全国的优化配置可以不通过二级市场也能实现。再次,我国商业银行信贷资产质量一直较差,提高资产质量是当前的一项迫切任务。而住房抵押贷款是坏帐率最低的资产,,每家商业银行都把它视作优质资产和新的利润增长点,将抵押贷款业务作为重点发展的业务之一
