房产税的国际经验及对中国的政策启示

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1、房产税的国际经验及对中国的政策启示　　【摘要】党的十八大明确提出，加快财税体制改革，健全中央和地方财力与事权相匹配的体制，构建地方税体系。房产税改革，是财税体制改革的重要组成部分，有利于建立健全地方税体系，有利于经济发展方式的转变。近些年来，我国房价持续高涨，中央和地方政府推出了多项举措抑制房价过快上涨，但收效甚微。2011年1月27日，上海、重庆两直辖市相继颁布了各自的房产税改革试点计划方案，并于1月28日起实施，此举拉开了我国房产税改革的序幕。房产税直接关系到社会资源的有效配置，关系到社会公平正义，但是由于各国历史文化的差异，房产税

2、改革的实践也大不相同。所以，笔者通过剖析房产税的基本属性、功能属性、征收依据，论述国外房产税的相关经验，总结出培植房产税为地方主体税种、完善产权制度、确定纳税主体、扩大房产税税基、建立健全房产税减免税制度、完善房产税的配套措施、加强税收征管等启示，为我国目前进行的房产税改革提供借鉴。　　【关键词】房产；国际经验；政策启示　　房产税是一个传统税种，它是以房屋形态表现的财产为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有者或者使用者征收的一种税。在不同国家和地区，对房产税的称呼也有所不同，比如家庭税、不动产税、房屋税等，但是，狭

3、义的房产税主要是对房产进行征税。本文基于房产税的理论和国际经验的阐述，探究我国房产税的改进空间。　　一、房产税的基本理论阐述　　（一）房产税的基本属性　　1.房产税是对特定财产征税。房产税是一种针对特定财产设置的税种，通过税基和税率的调节，合理引导资源流向，充分发挥土地资源的效益，实现帕累托最优。所以，房产税并非一味地打压房价，也不是触动居民的基本住房保障，而是针对房地产投机行为，引导投资，调节收入。　　2.房产税对保有环节征税。房产税实质上是国家凭借政治权利，依据法律规定向不动产保有环节的所有者或使用者征收的税负。因此在法律上房产税的

4、征收体现的是人与人之间的关系而非人与物之间的关系。　　3.房产税是地方税的主体税种。对于大多数国家来说，房产税是地方财政收入的主要来源之一，并直接用于科教文卫等公共支出。因此，房产升值的多少直接影响着地方公共服务质量的优劣，对本地区的房产进行课税，显示了负税与受益对等的原则，企业和住户在享用政府提供高质量的公共服务的同时，应该承担相应的纳税义务。　　（二）房产税的功能属性　　1.调控房价　　房产税的征收将直接增加住房成本，一方面指导人们转变住房形式（如以租代购），降低住房市场的需求；另一方面，直接剥离住房投机者一部分利润，抑制投机行为，

5、增加住房市场的供给。从这两方面综合来看，房产税将导致住房价格下降。　　2.增加财政收入　　房产税具备“取得财政收入、筹集公共资金”的功能，按照“受益——成本”的分摊法则，企业和个人享受政府提供的公共服务，就要承担相应的义务。企业和个人在享受政府提供的教育、医疗、社会保障等公共服务的同时，就要承担相对应的义务，例如缴纳税收，在住房上就表现为房产税，这符合公共财政理论关于税收内涵的界定。企业和个人缴纳房产税，可以增加税收收入，增加地方财政收入，为政府增加公共服务支出提供物质保障。因此，房产税的增收功能成为政府征税的基本依据。　　3.调节收入

6、分配　　房产税是财产税，对不动产进行征税，但是税收来自于纳税人的收入，这实际上是一种收入再分配。因为房产税直接面向纳税人征税，税负不易转嫁，征税过程便是收入再分配的过程。此外，政府在宏观调控中，通过转移支付对社会财富再分配，进而达到调节收入分配的目的。　　（三）房产税征收依据　　1.溢价回收说　　按照HenryGeorge的说法，土地价值的增值取决于两个因素，一是人口的增长，二是土地条件的改善，即由于公用设施的改进带来的土地价值增值。因此在经济社会发展的过程中，房产价值增值实质上是土地价值的增值在房产上的体现，政府理应回收土地价值增值的

7、部分。　　2.房地产市场的失灵　　“市场失灵”主要是由于不完全竞争、外部性、信息不对称等因素导致市场不能有效提供商品和劳务。房地产市场的失灵，其原因主要为：国家对土地的垄断及其自身的不可再生性导致土地市场竞争是不完全的；房地产外部性中的价格效应对房价产生直接影响；房产交易过程中的信息不对称等。“房地产市场失灵”直接导致资源配置无效、宏观经济波动。因此，需要政府运用税收调控手段来维护市场秩序并推进房地产市场的健康发展，而房产税是一种有效的手段。　　二、房产税的相关国际经验　　1.房产税是地方主体税种，是地方财政收入的主要来源　　国外的房产

8、税大多数属于地方税种，由地方政府征收和管理，房产税是地方财政收入的主要来源。美国的房产税收入约占其地方财政收入的30%，占税收收入的50%～80%，成为地方政府最大和最稳定的收入来源。在英国，房产税是最大的