拟建酒店项目市场及财务可行性研究

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1、拟建酒店项目市场及财务可行性研究拟建酒店项目市场及财务可行性研究中国合肥万通地产2008年3月目录1摘要61.1项目地点介绍61.2经鉴定的竞争酒店市场71.3竞争市场历史业绩71.4酒店业绩水平81.5新增供给81.6市场前景91.7预计拟建酒店之市场表现91.8利息、税收、折旧和偿债前收益101.9投资费用假设101.10内部回报率/回收年期112介绍122.1项目背景122.2服务范围122.3主要假设123合肥市场特征143.1位置143.2人口153.3历史153.4经济153.5旅游173.6气候183.7行政区划183.8基础设施建设及其他

2、开发项目204项目地点分析224.1地理位置224.2周边环境234.3交通244.4可见度和景观254.5与需求来源的临近程度264.6项目地点优劣势总结274.7结论275合肥酒店市场概要285.1竞争市场295.2竞争市场历史业绩415.3需求分析435.4需求的国籍分析465.5季节性分析465.6平均停留时间475.75.7新增供给475.8市场住宿率预测505.9餐饮业动态及前景506设施建议526.1市场定位526.2客房536.3餐饮设施566.4宴会和会议设施576.5娱乐设施586.6其他设施596.7其他设计建议597预计使用率和平

3、均房价水平617.1介绍617.2竞争市场渗透率水平预测637.3拟建酒店渗透率水平预测637.4酒店住宿率预测707.5平均房价水平预测708营运现金流预测728.1固定和变动成本分析738.2术语定义738.3营运现金流预测假设758.4利息、税收、折旧和偿债前收益总结769投资分析779.1投资费用假设779.2投资分析78HorwathHTL20/FCentralPlaza18HarbourRoadHongKongTelephone:(852)25246073Facsimile:(852)28452008Email:hongkong@horwat

4、hHTL4>#ff66ff'>Website:.horwathHTL#ff66ff'>浩华管??顾问公司香港港湾道18号中环广场20??电话:(852)25246073传真:(852)28452008电邮:hongkong@horwathap#ff66ff'>网址:.horwathap#ff66ff'>2008年3月许先生商用事业部总经理万通地产尊敬的许先生：根据我们于2008年1月签署的合约，以下附上：《合肥万通拟建酒店项目市场及财务可行性研究报告》。在分析过程中，我们走访了合肥酒店业的专业人士，探讨了当地经济、旅游及酒店竞争市场状况，据此预测了酒店市

5、场未来的需求和供给情况。此报告涵盖了以上市场研究和分析的成果。此外，我们还调查了项目地点和周边区域状况，分析了拟建项目地点用于酒店项目开发的可能性，并预测了该酒店项目未来的运营状况。此报告中涵盖的所有信息、预测和假设均基于浩华在2008年2月前收集到的资料，其来源请见本报告相应章节。根据浩华所作的市场调研以及在据此所做的相应假设和估计，我们预测了拟建项目头10年运营期间的使用率水平。该预测基于对设施使用率水平的预测和浩华掌握的类似市场中可资比较酒店项目的相关数据。该报告中设施使用率水平的预测和现金流量分析结果存在无法实现的可能，此外，诸多不可预见的事件可

6、能发生，周遭环境也可能发生变化。在我们报告所涵盖的年份里，真实的状况可能会和我们在报告中所作的预测和假设有所出入，这种出入甚至可能很大。另外，浩华也不对酒店未来现实的管理绩效、未来营销策略的成败以及其他管理上的行为负责。我们负责探讨对于能源供应以及该项目适用的法律法规等政策性因素（包括区位化分和其他法规、审批、迁入政策和执照等）对项目构成的潜在影响。而且，对于目前和未来的法律、环境及生态上的因素对项目构成的潜在影响，我们也不予评估。对于该报告提交之后所发生的可能影响报告和预测结论的事件及情况，我们没有义务做进一步更新，但是如贵公司需要，我们可就此类修改要

7、求进行协商。本报告仅供贵公司内部使用，其中涵盖的内容高度机密。贵公司可将本报告提供给项目融资过程中所挑选的潜在贷款机构及投资伙伴。除此之外，除非以完整形式呈现或事先得到浩华管理顾问公司的书面许可，该报告及其中任何内容均不得在任何其他报告、说明书、贷款或其他协议/公文中使用。代表浩华顾问管理公司[草案]NigelSummersDirector合肥拟建酒店市场及财务市场可行性研究万通地产Page6拟建酒店项目市场及财务可行性研究中国合肥万通地产2008年3月1摘要1.1项目地点介绍项目地点的优、劣势归纳如下：1.1.1优势??项目地点位于合肥市中心，可见度较

8、好，有主要干道（长江中路和宿州路）经由该地点，交通便利。作为合肥市主要的购物区之