中国海南三亚龙沐湾拟建度假酒店项目市场及财务可行性研究

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1、中国海南三亚龙沐湾拟建度假酒店项目市场及财务可行性研究拟建度假酒店项目市场及财务可行性研究中国海南三亚龙沐湾国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司2009年3月目录1报告摘要72介绍152.1业主背景152.2项目背景152.3研究目标162.4服务范围162.5主要假设172.6主要的市场风险因素183海南省概况213.1介绍213.2整体经济环境223.3海南旅游243.4三亚旅游263.5季节性293.6交通293.7气候334项目地点分析344.1项目地点位置344.2龙沐湾地形374.3周边环境，景观和可见度394.4交通434.5

2、项目地点优劣势总结444.6结论455度假酒店市场概览465.1三亚湾465.2大东海535.3亚龙湾585.4三大度假区比较676未来度假区716.1海棠湾716.2土福湾766.3清水湾796.4香水湾816.5石梅湾836.6神州半岛846.7太阳湾856.8其它海湾867市场前景887.1客房供给增长预测887.2客房需求增长预测907.3市场住宿率水平预测947.4前景概述948龙沐湾酒店开发968.1酒店群968.2酒店开发策略988.3开发策略1019设施建议–1期1059.1市场定位和概念1059.2客房1079.3餐饮设

3、施1159.4宴会和会议设施1199.5SPA设施1229.6娱乐设施1249.7其他设计建议12710设施建议–2期和3期12810.1市场定位和概念12810.2客房12910.3餐饮设施13110.4宴会和会议设施13210.5SPA设施13310.6娱乐设施13311酒店的可持续发展13511.1地块评估13611.2设计策略13711.3能源减排13811.4废弃物品管理13911.5水资源的保护13911.6源头控制14011.7客人的参与14011.8结论14111.9有用的资源14112预计使用率水平和平均房价14212.

4、1研究方法14212.2研究方法14212.3拟建度假酒店渗透率水平预测14512.4平均房价水平预测15012.5业绩总结15312.6后续阶段开发的拟建度假酒店的平均房价水平15313营运现金流量预测15713.1固定和变动成本15713.2定义15813.3营运现金流预测假设15913.4利息、税收、折旧和偿债前收益总结16014投资分析16114.1投资费用假设16114.2投资分析162附件I-设施规划附件II-10年现金流量预测附件III-投资分析20/FCentralPlaza18HarbourRoadHongKongTel

5、(852)2524-6073Fax(852)2845-2008.horwathHTL4>>hongkong@horwathHTL>浩华管理顾问公司香港港湾道18号中环广场20楼电话:(852)25246073传真:(852)28452008电邮:hongkong@horwathHTL>网址:.horwathHTL>2009年3月18日陈鼎元先生国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司中国三亚市榆亚路167号迎宾楼邮编：572021尊敬的陈先生，依照我们2008年7月2日签署的合约，以下附上《龙沐湾拟建酒店项目市场及财务可行性研究》（中国海南），

6、其中涵盖了我们的研究成果和结论。为进行此市场研究，我们访问了海南酒店业业内人士，我们探讨了经济和旅游形势和酒店竞争市场状况，以预测酒店市场未来可能的需求和供给发展趋势。本报告包括我们的研究和分析的结果、对项目地点和周边地区是否适宜开发酒店项目的考察、以及对拟建项目的未来运营业绩的预测。该报告涵盖的所有信息、预测和假设均是基于浩华在2008年8月之前能够获得的资料和依据，其来源在本报告相应的章节中均已提及。基于浩华所进行的市场调研，并在此基础上所做出的假设和估计，报告预测了拟建酒店未来10年运营期间设施使用率水平。同时，基于设施使用率的预测

7、，以及浩华在类似市场中获得的可比较酒店的数据资料，我们推算得出拟建度假酒店的现金流量。该报告中所预测和测算的设施使用率水平和现金流量分析在未来有可能无法实现，这是因为，在本报告出具之后，未来市场和环境都可能发生一系列的变化，而某些特殊或者突发事件也可能发生，在研究阶段或者报告撰写阶段，我们无法完全预测这些情况的变化，或者做出相应的假设。研究报告中，各项预测和假设所涵盖的年份里，未来真实的情况可能会和我们目前的预测有所不同，而且可能是重大的不同。此外，酒店未来真实的经营状况还有赖于未来管理团队的绩效水平、未来营销策略的成败与否，以及其他管理

8、上的行为，我们也在此声明，浩华不对以上情况造成的真实业绩与报告预测的差异承担任何责任。我们的服务并不包括查核能源短缺、法律和法规等对项目可能构成的影响，包括区位划区和其他法规、审批程序、移民政