北京温榆河区域别墅市场报告

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1、目录第一部分项目研究背景……………………………………………………………………………………………………………3第二部分市场概况了解……………………………………………………………………………………………………………41、整体情况分析2、发展态势综述3、区位差异分析第三部分区域市场分析…………………………………………………………………………………………………………381、区域环境简介2、区域楼市分析第四部分83SWOT分析……………………………………………………………………………………………………………431、地块环境调研2、SWOT分析第五部分项目定位分析…………………………

2、………………………………………………………………………………57项目定位客源定位户型定位第六部分项目定位在规划思想中的体现………………………………………………………………………………………66第一部分、项目研究背景83为准确市场定位，我们对本案进行了前期的市场调研。根据该项调研性质，我们采用实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托北京商品住宅市场（主要为别墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标：1、了解北京市别墅市场的整体状况及变动趋势；2、了解北京市别墅市场产品设计的发展趋势；3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况；4、掌握项目所处

3、地块的基本特征；5、掌握项目周边房产市场的走势及主要竞争楼盘的基本特征；6、明确项目与周边主要竞争楼盘以及其余区块的优势、劣势所在；7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认知；8、明确项目构建优势的市场机会及企业机会；9、提出项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定位、户型定位等）的若干思路；10、提出项目在后期产品设计中的若干思路和建议。通过对各类信息、数据的收集和调研结果的反馈得知，本次调研的实施过程和实施结果基本符合前期的构思及意图，能够充分保证研究的有效性及得出结论的可靠性。第二部分、市场概况了解一、整体情况分析1、北京别墅市场趋向成熟83一 市场特征

4、北京市别墅项目开发起于1992年， 随着北京对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速发展，在北京出现了大批外销花园别墅群，形成北京别墅市场的第一次浪潮，但此时别墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。以丽京花园别墅和北京玫瑰园为代表。回顾北京别墅市场十年的发展历程，具有如下特征：1.早期别墅项目多属于粗放型开发，从整体规划到单体的建筑设计均表现平平   北京早期的别墅项目，由于开发商大多不具备本地开发别墅的经验，而且相当部分的开发商以投机心态参与别墅项目的开发；针对尚不成熟的买方，项目从前期筹备阶段就没有从市场角度认真

5、考虑，形成产品类型单一，批量化、粗制滥造的痕迹明显，导致其中多数项目遇到了较大的挫折。2.市场现有产品丰富、多样化    随着北京别墅市场的成熟发展，消费类型开始呈现自用、投资、度假等全面发展的趋势。围绕着经济发展带给人们的新的生活方式，美国的舶来品西式木屋、改良型的后工业时代建筑与四合院式的中式别墅、大院落庄园式别墅等各种风格产品都已相继出现，独栋、双拼、多拼、TOWNHOUSE等产品类型也趋于全面，体现了市场需求的多元化。3.消费客户变化明显   1997年以前，北京别墅的购买者中港、澳、台的客户比例很大，大概占70％左右，约占总体购买者的一半以上，持有外国护照的东南

6、亚、欧美等客户占总客户的20％左右，其余为国内客户；近几年来，别墅购买人群的比例发生了变化：国内客户所占比例明显上升，初步估计，已经占到自用型客户的80％，并且有持续增长的潜力。834．典型别墅聚集区的区域特征突出   从北京市主要在售别墅项目的分布状况来看，市域范围内初步形成了天竺、马坡乡、京昌沿线三个项目分布集中、市场价格较高、客户普遍认同的别墅区域。这三个重点区域在资源环境、产品形态、开发过程、消费支撑方面各具特色，表现出了典型的区域类型特征。如：同属京顺地区的天竺、马坡乡属于典型的租赁型；京昌沿线地区属于较为明确的自用型等。这几个区域别墅氛围浓厚、相互区别显著、各

7、自在市场中的角色及份额明确；在区域内，也由于项目的聚集、相互之间的连带影响而导致区域产品风格趋同。同时,从几个别墅聚集区的现状条件可以找到如下对于别墅项目的关键词:  景观环境(温榆河、潮白河)、便捷交通（京昌高速、机场高速）经过这三年的发展，北京的别墅市场已由单一的基本别墅类型发展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式别墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是别墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。近年来，北京别墅住宅建筑面积与销售量以持续１５％的幅度递增，去年别墅的总