北京温榆河中央别墅区营销方案

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1、温榆河中央别墅区营销推广方案B.A.Consulting北京别墅市场宏观市场分析宏观市场分析一、北京市别墅市场概况二、北京市别墅市场发展判断定位铁三角从社会上来，到市场中去。定位铁三角强调定位的生成必须与社会现象、竞争对手紧密联系并若即若离。跳出产品本位的“概念地产”模式，在整个各个领域可利用资源的基础场，经过归纳、抽象、演绎的流程，为项目创造第一，表现项目差异，引导市场需求，变被动的“适应市场”为“领导市场”。定位铁三角提炼项目实在的内涵与外延，赋予项目可持续发展的生命力。B.A.Consulting北京市别墅市场概况北京地区房地产项目供应总数（当年新增项目

2、的总规模之和）增长迅速2004年北京地区房地产价格水平开始复苏，基于需求量稳定增长，北京楼市整体价格持续上涨。北京房地产市场总体情况北京市别墅市场概况截至2004年，北京地区的别墅项目已近200个总建面约1500万平方米总供应量近5万套北京市别墅市场概况北京房地产市场总体情况香山地区、京昌路沿线、立汤路沿线、京承高速沿线、京顺路沿线、温榆河沿线以及怀柔密云等远郊区仍然是别墅开发的热点地区2004年新增别墅供应量650万平方米，是过去10年存量1200万的50%。这650万平方米将在3年中陆续真正投放到市场。北京房地产市场总体情况北京市别墅市场概况北京的别墅市场

3、呈现两极分化的趋势，在新开发的别墅中，套价300万元以下的别墅所占比例较上年上涨了6个百分点，且市场表现良好，市场需求呈增长趋势从产品形态上看，有较多的独栋别墅进入市场，占据整个别墅市场的25%，较2003年上涨12个百分点北京房地产市场总体情况北京市别墅市场概况随着城市新规划蓝图日渐成型，通州、大兴、良乡等郊区将在不久的将来成为城市市区，已经成为很多地产界人士的共识。郊区别墅的城市化升级别墅投资前景看好别墅大盘时代到来从外商驻京公司角度来看，在北京的外国使馆和机构将达到两百家，外资公司2万多家，外国雇员共有10多万人。这些人房租补贴从每月1000多美金至CE

4、O级的逾万美元不等。按照这个比例，未来几年别墅的投资前景十分看好。随着首创置业、珠江合生等实力强劲的大开发商进入别墅市场，大块拿地、大盘操作，市场供应呈现出大盘化趋势。北京房地产市场总体情况北京市别墅市场概况北京市别墅市场发展判断北京市别墅市场发展判断一、潜在项目发展判断二、发展趋势判断三、低密办公的出现●豪宅的发展●经济型别墅的发展中央别墅区京昌路立汤路沿线竞争区域确定：中央别墅区京昌、立汤路沿线北京市别墅市场发展判断一、潜在项目发展判断京昌路、立汤路沿线区域京昌路、立汤路区域现有总供应量将近274万平方米，总套数约为7233套北京市别墅市场发展判断京昌路、

5、立汤路沿线区域京昌路、立汤路沿线区域低密度住宅类型及档次较为多样化,以纯独栋产品较多这一区域独栋别墅的价格相对集中在每平米8000-10000元，联排价格相对集中在每平米6000-8000元客户多为高端人群，主要来自北部区域，多数客户购买用于自住。在这一区域，总价对于购买客户是较为重要的因素，一般来说，低总价的产品销售速度较快。北京市别墅市场发展判断中央别墅区中央别墅区是北京别墅市场发展最早的区域之一，自上世纪90年代初就推出了首个别墅项目－－丽京花园，依托便利的交通、温榆河景观及国际化的教育配套，目前已发展成为北京最高档的涉外别墅区北京市别墅市场发展判断中央

6、别墅区/早期别墅项目中央别墅区早期的别墅项目推出时间相对集中在1992-2000年物业类型以独栋别墅为主，辅以双拼和联排，个别项目含有公寓整体来看，这一区域早期别墅项目的售价平稳，独栋别墅集中在每平米$2000美金左右北京市别墅市场发展判断中央别墅区/现状供给别墅项目目前中央别墅区内在售的别墅项目共有9个，总规模约138.6万平方米这些别墅项目的在售规模约为32.64万平方米，市场存量约56.36万平方米，主要集中在优山美地与莫奈花园从在售别墅项目的物业类型来看，多数项目为复合型项目供应量北京市别墅市场发展判断中央别墅区/现状供给别墅项目目前中央别墅区内在售的

7、别墅项目以独栋为主的共有5个项目，以叠拼、双拼、联排为主的有4个从建筑风格来年地，美式风格的项目有3个，欧式风格的项目有3个，法式风格的项目有1个（莫奈花园）、中式风格1个（观唐）、另外一个优山美地为混合风格物业类型与建筑风格叠拼、双拼、联排为主独栋为主北京市别墅市场发展判断中央别墅区/现状供给别墅项目根据顺义区2004年1-9月别墅市场建筑类型比例可以看出，独栋别墅的比例还是最大的，占到整体71％其它各类型占29%北京市别墅市场发展判断中央别墅区/现状供给别墅项目户型面积：独栋：300-1000平米（平方米）双拼：220-300平米联排：230-280平米叠

8、拼：160-240平米售价：独栋：16