广州某房地产项目市场产品定位决策

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1、广州某房地产项目市场产品定位决策2.2项目产生背景住宅建设是国家建设小康社会中重要的一环，住宅的品质是人民生活品质提高、经济发展的重要标志。对国家而言住宅是否普及直接标志着是否实现小康社会，各地政府皆将其建设列为重点。广州实施“北优、南拓、西联、东进”城市发展战略对广州及番禺经济起到了极大的推动作用，不断改善住宅等基础设施建设，是改善投资环境，扩大对外开放，加快经济发展的重要环节。在现代社会，住宅是标志着个人生活质量改善和提高的重要标志，价格适宜、居住舒适的住宅已经成为了人们的首选。政府高度重视房地产业的发展，把发展建设住宅等城市基础设施作为本地区的一个长期坚持的建

2、设重点，并希望借此实现本市的跨越式发展，使房地产业有了强劲的增长势头。番禺区广州大学城目前住宅数量和质量都远远不能满足发展的需要，据统计目前大学城住宅数量共计约1000户左右，其中绝大部分为小谷围岛内的自然村住宅，尚未有成规模开发的住宅项目，还远不能满足为客户提供真正的高品质居住要求。价格适宜的高品质住宅市场还有很大的空间。鉴于上述原因，选择投资高品质住宅是十分必要的。第三章房地产市场分析3.1房地产金融市场从已发布的货币信贷情况来看，2009年上半年，中国人民银行继续执行“适度宽松”的货币政策，供应较宽裕，金融运行平稳。中国人民银行2009年确定总的方针是，继续执

3、行适度宽松的货币政策。6月份金融数据显示经济景气度继续提高，信贷结构也向调控预期方向发展。分析人士指出，对于货币信贷的“狂飙”，未来央行对货币信贷的调控力度可能会加大，但年内上调法定存款准备金率和启动加息的可能性不大。“喇叭口”（M2-M1：M1是指狭义货币供应量，M2是广义货币供应量）大幅收窄。由于M1增速持续上升且快于M2增速，衡量经济景气的“喇叭口”（M2-M1）自2009年1月份达到12.1%的1997年以来历史最高水平后，已连续5个月回落；6月份为3.67%，较上月的7.1%缩小了3.4个百分点。兴业银行资金运营中心首席经济学家鲁政委认为，“喇叭口”收窄的

4、主要原因有：票据融资继续下降；活期存款明显增加；在财政政策刺激下企业活期存款增速加快。分析认为，M1增速较快，表明消费和终端市场活跃程度增加。在投资加速上升的态势下，消费有所活跃，下半年需求水平将呈现比较确定的回升态势。不过，6月货币流动性比率（M1/M2）为0.339，仍处于历史较低水平，表明企业投资活动仍不够活跃。信贷结构继续改善：6月末，信贷余额增速为34.44%，较上月30.6%提高3.83个百分点，这也是信贷增速继去年8月触底以来连续第10个月加速，这一增速也达到了1998年有统计数据以来的历史最高增速。票据融资大幅回落。6月份非金融性公司新增人民币贷款1

5、2272.55亿，其中票据融资128亿元，占比约为1%，连续第5个月出现下降。分析人士指出，金融机构调整考核方式、票据融资利率上升、大量存量票据到期是票据融资占比下降的主要原因。企业中长期贷款7781亿元，占当月非金融性公司新增贷款比重为63.4%，信贷结构进一步改善。受房地产、汽车市场热度持续提高的影响，居民户信贷增速加快。调控力度或将加大：目前无论是M2与GDP增速之差，还是狭义货币M1与工业增加值增速之差，都已处于历史高位。中国人民银行研究局局长张健华此前撰文称，从历史数据分析，如果M1在20%以上，明年上半年物价存在一定的加速上行风险。而6月份M1增速已跃至

6、24.79%，未来物价上行的压力已经显现。同时，由于目前实体经济与货币供应增速存在明显落差，增大了资产市场对货币的吸引力，容易导致资产价格的快速上涨，增大了未来资产市场因货币增长可能相对放缓以及实体经济复苏慢于预期而下跌的风险。因此，分析人士表示，未来货币政策重点应从“宽松”转向“适度”。种种迹象表明，央行已经开始微调。一年期央票重启、公开市场操作利率连涨三周上调，以及央行以非公开形式向金融机构发行定向央票都表明了央行的态度。鲁政委认为，未来央行对货币信贷的调控力度将会加大，但年内上调法定存款准备金率和启动加息的可能性还不大。上海证券分析师胡月晓发表报告认为，在资本

7、市场上，中国建筑IPO意味着大盘股IPO的重启，这意味着资本市场对资金的消化能力大大提高。通过提高金融市场对流动性的吸纳能力，央行调控流动性压力将会得到较大程度的缓解。人民币跨境贸易结算制度的实施，也为外汇储备变动对货币供应冲击的调整，开启了新的冲销手段。从已公布的金融、财政及发电量等数据以及业内人士预测情况来看，二季度经济数据将是春意渐显的一个季度。分析人士指出，未来央行对货币信贷的调控力度有可能会加大，但年内上调法定存款准备金率和启动加息的可能性不大。因此，该项目在开发期内依然会处于一个较为宽松有利的金融环境中。只要良好地把握项目的开发进程，相关的配套资金及