某项目市场产品定位.doc

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1、唐山项目市场产品定位一、定位支撑点1、总体市场状况l房地产市场保持供需两旺势头，各种产品均有较好的市场表现。2005年度，市场一片红火，各个区域市场表现较往年有较大改观，同时各种产品需求状况都有良好的市场表现。l市场的阶段性和成长性特征突出。目前阶段，多次置业、投资置业需求具有大众需求的特征，针对成长性的市场特征，在产品需求上集中表现在置业升级换代，消费者追求对生活品质的改善而带动整个业界的可持续性发展。l二次、三次置业需求增势强劲。随着对国内经济运行过热的忧虑，国内目前现有的投资品种稀缺，投资风险相对于房地产投资而言较大，因此，二次、三次置业、投资置业升级趋热。l价格平稳增

2、长。虽然有土地、金融、政策方面的诸多原因使人们对房地产价格的涨落争论不休，但从总体市场运行的态势和国家的宏观调控手段来看，整个房地产市场的价格水平将呈现平稳运行的总体趋势。l项目营销速度加快，推广力度趋缓，尤其是报广投放减少。由于土地政策、金融政策以及经济过热等方面的影响，销售较去年有一定的增长，所以各个项目在广告的投放量和投放的方向上面都作了较大的调整。2、办公类物业市场状况l商务形式多元化引发产品细分化未来商务市场将出现写字楼办公、SOHO办公、商务花园办公、休闲会议中心等多种商务模式共存的多元化商务活动模式，也因此催化商务产品的产品细分过程。l商务职能协调化即商务功能的

3、群落化，众多相互关联、相互影响、相互依存的上下游企业共同构筑完整的商务链和商业群落，从而形成竞争联合体，共同降低商务成本，增强区域商务的专业性和竞争力。l坚守市场青睐为中小企业量身定做的写字楼越来越多，专门投资这类物业的“成长型写字楼投资族”也成为一个日益壮大的购房群体，他们有一点是共同的，低总价既意味着中小户型，同时还希望这些空间是能够变化的，能够自由组合安排的。综上所述，本项目特性有：l区域地理位置相对优越，道路交通体系完善，为区域商务发展提供了良好的交通区位优势；l地处成熟商圈范畴，商业基础设施需求潜力较大，同时衍生的商贸、商务办公物需求存在一定的空间；l市场经济总体不

4、断发展，市场汇集了很多较有购买实力的潜在需求主体;如,中小型煤矿主、私营企业主……；l随着区域整体城市的发展，综合类项目将产生较大需求；l综合类项目在项目所在区域供应量较小，存在市场空白。一、项目市场定位综合以上定位支撑点分析，同时根据项目地块用地类别，并根据通过多样化的产品类型，分摊市场风险，降低项目开发压力的项目操作思想，我司建议本地块产品进行如下定位：以服务于项目所在区域整体市场的、改善办公、居住环境，提升企业、个人形象的服务型企业或投资个体为主要目标客群，集商务公寓、高档公寓、裙楼大商业和小商业相结合的、综合性的、多元化的、中档的商务矩阵建筑。二、项目产品定位1、产品

5、策划思想与要点l竞争性产品策划思想竞争的客观市场实现，要求产品策划不仅是建筑的艺术和技术，更是要以市场原则和塑造项目竞争力优势为核心，以此建立区域竞争、项目竞争、产品竞争模型和分析。l针对性的产品设计思路针对性设计，包括针对性的市场策划和针对性的产品设计。具体从以下方面实施：针对目标需求满足与需求成长，针对竞争对手（区域竞争、项目竞争、产品竞争），针对（项目自身）竞争弱项。2、项目产品建议通过以上简述及对开发整体风险控制的考量，我司对本地块给出如下针对性产品建议。总体产品形态建议：商务公寓+高档公寓+商业细化产品形态建议：◆产品形式为双座塔楼，共高18—20层；◆两座塔楼分别

6、作为商务公寓和普通住宅；◆综合性商业部分通过双塔间及双塔四周裙楼得以实现，其商业裙楼为3层；◆地下为两层设计；◆商业临主路部分设计地上停车位；。3、产品细化建议3.1项目产品平面建议商务公寓居住公寓透光井商业裙楼◆双大堂设计并带精装修，以确保商务公寓与纯居住公寓的有效分离；◆为保证大面积平层建筑的采光，以及消除视觉上的压抑感，我司建议在商业部分的中心位置设置中庭（即透光井）。◆从地上4层至地上20层，建筑主体为商务公寓、纯居住型公寓的创作塔楼，双塔中，以核心筒（含电梯及楼梯）作为中心，客房及写字间围绕中心核心筒进行布置排列，这样，可最大化的保证各个隔间的通风与采光。◆商业尽量

7、采用框架式设计结构，以方便布局和拆分。相似物业类型效果图玺萌大厦白云时代3.2项目产品功能设计建议3.2.1商务楼部分A、4－10层为小写字间，每间80—150平方米，小写字间可自由组合；B、11－18层以上大写字间，每间200—400平方米，可以自由组合；C、公共部分精装修，同时每层可设保安（前台小姐）值班室，开水间，公共洗手间等。D、在空间的组合上，着重营造共享气氛，商务楼部分不作豆腐块分割，须创造一种人性化办公空间。例如，大写字间依照功能分区。3.2.2高档公寓部分A、尽量丰富户型种类，在项目顶层