中泰国际广场商业用房市场调查报告

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1、第63页中泰国际广场项目商业用房市场调查报告————————————————————————————————————————————第63页我们的观点：作为房地产前期策划基础，仅仅做微观市场调研是远远不够的，还应该有地块研究、企业资源研究、本土文化研究、社会发展趋势研究、时尚研究以及品牌研究等诸多方面，这是一个CCTI系统的战略研究。本项目的资源条件、区位特征、规模、档次，必须要求我们站在战略的角度思考。我们的结论：别人做《市场调研报告》，我们做《战略研究报告》———————————————————————————————

2、—————————————第63页战略研究体系框图如下：经营状况势政府规划产品特色建筑规模商业形态物业分布城市特征经营手法房地产市场供需状况I项目自身分析项目区位规划指标交通与四周景致街区功能C竞争环境分析南京人的特点商场经营需求特征临街商铺需求特征宏观经济水平消费者需求特征C潜在消费者分析T态与势分析态经营模式战略研究体系配套设施竞争楼盘营销水平商业发展趋势SWOT分析综合研判————————————————————————————————————————————第63页主要调研方式：l文献调查l实地考察l竞争楼盘调研l

3、消费者定量调研l专业人士深度访谈主要参考文献l南京统计年鉴2002版l《南京楼市》l《2002年南京房地产市场需求研究报告》，南京市房地产交易市场l《南京房地产市场决策咨询报告》——广告、促销卷l《南京人》，叶兆言————————————————————————————————————————————第63页I——项目自身分析一、项目区位l项目位于南京市河西新区奥体中心C地块，目前情况相当糟糕，缺少配套和商业氛围，但地块的规划与奥体中心的加快建设，又给本地块带来良好的发展前景和升值潜力。评述：l本项目隶属建邺区，但消费者心

4、理印象是郊区。l距离片区较近的鼓楼区、白下区、秦淮区、建邺区将是营销重点区域。l本项目地处近郊，相比江宁、亚东，本项目相对主城区具有距离优势。l但比较江宁、亚东等片区的成熟程度，本项目没有任何优势。l奥体中心经过新闻媒体的炒作，使本地块在市民心目中有了一定的知名度，但往往是只知其名而不知其具体情况。不过大多数市民认为，本地块的前景好于江宁、亚东等片区，并将其归纳为一个独立的片区。l因此，本项目的营销推广必须先从区位炒作开始。————————————————————————————————————————————第63页二、

5、规划指标l项目占地48亩，容积率在4.5-6，建筑高度不超过100米。l发展商初步想法：地下室2层，一层为地下车库，一层为超市，建筑面积每层2万平方米，地上建有4层商业裙楼，每层1.5万平方米，即商业总建筑面积约为8万平方米。评述：l本项目的商业规模优势可以是定位和营销中可以宣传的一个方面。l高达8万平方米的商业裙楼，相当于两个新百，如此大的商业裙楼规模在南京也较为罕见，同时对项目定位、营销等方面都提出很高的要求。从目前现已存在的大规模商场来看，定位多偏向中低档、大卖场的形式，如金桥市场（12万平方米）、南京装饰城（10万

6、平方米）等等，现正在建设的商场的定位多偏向于功能全、形式新等特点，如中国女人街（面积约在7万平方米，定位吃、喝、玩、乐等为一体的商业形式）、新城市购物广场（定位于shoppingmall），本地块的所处的位置已排除了定位于低档、大卖场的形式，同时又要与其他商业裙楼形成差异化，因而如何定位是本项目的关键所在。l面积大，商业设置要灵活，形成大知名商家带动中小商家“双赢”的局面，避免产品单一化所带来的风险，同时要进行有效引导，保证商场的特色鲜明统一。————————————————————————————————————————

7、————第63页三、交通与四周景致状况l本地块地处城市边缘，目前为一片空地，四周无自然景观资源，但政府统一规划统一建设，将使本地区形成良好的新城市风貌。l新城市的建设，将是本地区形成特有的移民文化特色。l目前通往本地块的交通不多，人流量不大，但政府的规划将使本地块的交通条件大大改善，尤其地铁的建设对本区域商业氛围的形成产生极大影响。评述：l从深圳等具有明显特色移民城市来看，在某一区域形成城市中心，移民多为年轻人，思想较为开放，以服务业和高科技产业为主，这一现象的产生将对本项目的发展和建设产生影响。l从大城市来看，地铁口上建

8、商业已成为一种模式，即地铁对商业会产生巨大的影响。但地铁的建设通往本地，也通往新街口等区域，因此本区域将与新街口等竞争更加激烈。————————————————————————————————————————————第63页四、街区功能l片区形象：从地块的规划来看，本区域的街区功能比较明确，即以商务办公