龙湖地产发展战略分析

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1、龙湖地产发展战略分析龙湖地产自创建以来，就开始了立足于重庆，以中心城市包围区域板块的全国性布局。2007年正式进入上海，基本完成了以上海为核心的长三角区域中心城市布局。2007年在北京第一个项目成立，紧接着2008年进入天津，完成了环渤海区中心城市布局。从2010年开始由中心城市向板块内其它核心城市渗透，历时十年时间，完成了由北向南、从中心城市向周边城巿辐射的全国基本布局结构。在各个城市，龙湖集中于中高端市场的开发，在每一个进入的城巿抢占市场份额，提高品牌知名度，立志成为企业领头羊。截至至2011年，龙湖在售项目一共有46个项目，实现销售收入一共有11个城市，实现销售金额

2、382.68亿元。其中重庆、北京、成都的销售额分别是99.45亿元、69.33亿元、45.30亿元、，分别占比25.99%、18.12%、11.84%[i3](如图2-12)，三个城市占到集团总销售额的55.94%，龙湖依然没有摆脱过度依赖重庆、北京、成都的3龙湖地产战略环境分析对房地产企业的战略环境分析主要涉及企业所处的宏观环境和内部资源及能力两部分。下面将从利用PEST分析法和迈克尔.波特的五力模型对龙湖地产所处的环境进行全面分析。3.1龙湖地产外部环境分析由于企业所处的外部环境在不断的发生变化，因此分析动态环境中的机会与威胁有利于企业获利和规避风险。然而，机会与威胁

3、除了来自于不断变化的外部环境，还有可能来自于竞争对手的力量与相关因素的变化。因此，企业的外部环境主要包括宏观环境与行业环境两个方面，本文主要运用PEST工具和波特的五力模型对龙湖地产的外部环境进行分析：3.1.1宏观环境因素分析本文主要运用宏观环境分析模型（PEST模型）从政治、经济、社会和科技四个方面对房地产行业所处的宏观环境进行分析。3.1.1.1政策环境近年来，由于房价过速上涨、投机情绪膨胀，地王的频频出现，在绝大多数城乡居民已经满足了吃穿需要的同时，住房问题开始凸显，已经逐渐成为社会经济发展中新的矛盾。为了控制房价，使之回归至理性的价格，以求房地产行业的健康永续发

4、展，国家从2009年底以来出台了一系列的调控政策（如表2-1所不），主要从土地、金融、价格、税收四个方面对房地产市场进行了全面调控。从土地政策看，随着保障性住宅用地的增加，市场上商品房的土地供应量趋紧。十二五"期间，我国保障性住房覆盖面将达到20%以上，全国规划建设保障性住房和棚户区改造3600万套，2012年计划开工700万套以上[24]。由于土地的不可再生性和不可移动性，商品房用地将会变得更稀缺，尤其是城市核心区的土地将会变得少之又少，土地的获取难度持续加大；另一方面，由于近些年来土地成本一直趋于上涨趋势，而市场竞争日趋激烈化，僧多粥少，对企业而言，土地获取的成本加大

5、。正是由于这两方面的原因，地产企业开始转型，从重视开发规模、重视产品向着产品精细化、个性化方向发展。为了避免土地过多闲置，开发商捂地的情况出现，2010年3月国土资源部颁布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，同年9月国土资源部就土地闲置问题严格规定开发商土地不得闲置一年[2*^1。面对土地获取难度大、获取成本高的局面，龙湖甄别性价比高的土地，立足于未来的发展，并结合一切可以结合的资源，跟着政府政策走，着眼于区域未来的发展。同时，龙湖利用和政府互惠互利的关系，有效控制土地的支付节奏，获取资金的杠杆效应。从综合政策上而言，自2009中央政府和地方政府出台了一系列

6、经济剌激政策之后，.房地产整个行业出现了井喷式的增长，国家为达到限制投机行为，从根本上调控整个市场合理性的发展，2010年4月提出了"限购令"，并于2011年1月全面细化升级，从限制市场的需求来达到目的，形成了"有钱人没资格买房，有资格的没钱买房"的两难局面。2010年整个房地产市场政策幵始巨大转折，将政策由此前的支持房地产转向抑制房价过快上涨(罗晓丽，2011)。由于房价仍然高居不下，2011年房地产调控政策的行政性干预色彩并没有减轻，限购、限贷、限价政策逐步全面细化升级，从根本上抑制了投资投机性需求，达到了遏制房价过快上涨的目的，也是全国房地产调控最为严厉、政策落实最

7、到位的一年。针对调控政策，龙湖准确把握市场，对市场走向具有前瞻性。发展核心从一线城市向二三线城市转移，在一线城市开始商业的布局，利用窗口期，高性价比入市，抢手华东地区；在二三线不限购城市大肆开发度假旅游地产，利用已经形成的区域口碑效应以及恢宏的城市巨著规划和强硬的园林景观效果吸引客户。表3-12010年?2011年房地产行业宏观调控主要政策从货币政策上来看，2010年?2011年货币政策全面从紧。2011前三季度加息、上调存款准备金率和紧缩信贷等各类手段频繁使用。然而2011年11月底央行三年来首次下调存款准备金率（如表3-2