国际及国内房地产业的发展概况

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1、国际及国内房地产业的发展概况一、房地产概述房地产是指房产和地产的结合体及其衍生的权利关系的总会。这个定义包括三层涵义：一是从实物形态上说，房地产是房产和地产相结合的统一物；二是从价值形态上说，房地产作为商品具是价值和使用价值的统一体；三是从产权关系上来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反应一定的经济权利关系。二、房地产业概述房地产业是指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。在国民经济的产业结构体系中，房地产业属于第三产业的一个重要产业部门。房地产业是不同于建筑业的独立行业，它与建筑业既有联系

2、又有区别。从经营的物质对象看，都包括房屋等建筑产品，但是从行业职能和经营方式看，房地产业与建筑业有着本质的区别。建筑业是建筑产品的生产部门，从事备类物质生产部门所需房屋、构筑物的建造、改造相各种设备、装置的安装工作，以及非物质生产部门所需要房屋、设施等施工和各类建筑产品的勘察设计工作。其基本职能是为生产、流通、管理等部门和广大居民提供各种各样的房屋和建筑物。房地产业则是组织房地产开发，为房地产流通和消费提供职务性劳动的部门。其基本职能是根提城市规划要求，组织对零星或成片土地进行整治和基础设施建设。为房屋建设单位提供合适的建筑地段；根据生产和生活的需要组织

3、对房屋的开发、建设采取出售、租赁、信托等多种经营方式，为房地产的流通提供服务，为房屋的消费提供维修、装饰等服务。房地产业具有开发、经营和职务三种职能。联合国制定的《国际标准行业分类》，把经济行业分为10类，建筑业列为第5类，房地产业列为第8类。在我国，国家计委、经委、统计局、标准局联台颁发的《国民经济行业分类和代码》，把我国经济行业分为13个门类，建筑业列为第4类，房地产业列为第7类。可见，房地产业是不同于建筑业的独立行业。三、房地产业的产生和发展房地产业的形成与发展经历了漫长的历程，它是随着社会生产力的发展、社会分工的发展、以及与之相应的商品生产和商品

4、交换的发展而逐渐发展起来的，是与城市的兴起和城市经济的发展紧密结合在一起的，是商品经济发展的产物。原始社会。开始，原始的人类栖身和繁衍在山洞里，这种居住方式史称“穴居”。由于原始的人类要同险恶的环境抗争，于是走出洞穴，在树上搭起窝棚歇息，这种居住方式史称“巢居”。人们在当时还没有形成固定的居住点，从这一地点到另一地点不停的移动，当发生人类第一次社会大分工，即游牧部落从其他野蛮人群中分离出来后，随即产生了种植业，从而出现了以农业为主的固定居民点。第一次社会大分工后。随着劳动生产力的提高，原来与农业生产结合在一起的若干手工业生产，从农业中分离出来，因而产生了

5、第二次社会大分工。手工业者脱离了土地的束缚，选择地理位置适中，便于交换的地方，以手工业品与周围地区换取农产品。这些地方成了暂时的固定的交易场所，从而形成古代城镇的雏形。第二次社会大分工以后。商品交换日益频繁，交换地区不断扩大，需要一些人专门经营交换业务，成为商品生产者与消费者之间不可缺少的中间人，于是出现了离人，产生了第三次社会大分工。这时居民点也就产生了分工，形成了农业为主的乡村和手工业、商业为主的城市。城市的兴起和发展，离不开商品经济的产生和发展。城市的形成是以商品经济的发展为前提的。商品生产者都希望自己能以最少的劳动耗费获取最大的交换价值，从而得到

6、更多的盈利，这就决定了每个商品生产者在选择区位中逐渐聚集于交通便利的城市，以获得城市的“聚集效益”，因此逐渐形成经济力量远远高于周围广大地区的中心城市。随着城市工商业的发展与相应人口集中，对房屋和建筑地段的要求逐步扩大，城市房地产业便应运而生。封建社会前期，主要是自给自足的自然经济，城市工商业主要是手工业和小店铺。由于经济封闭，交换范围较小，住房与生产营业用房不分，是连家店铺，房屋主要是满足自己的生产和消费。随着城市工商业的发展，商品交换的扩大以及人口流动逐年增加，开始发生零星土地(指城市宅基地)和房屋的租赁等经营活动。到封建社会末期，随着简单商品经济的

7、进一步发展，城市规模逐步扩大，开始出现资本主义萌芽，土地和房屋经营活动的规模逐步扩大，开始出现房屋的成批建筑和出租。以盈利为主要目的，从事城市土地、房屋开发和经营活动的出现，标志着房地产业的产生。封建社会末期资本主义社会初期，特别是机器大工业产生以后，城市聚集经济效益，吸引工商企业和人口，生产规模迅速扩大，城市存在大量的一无所有的雇佣工人和其他工资劳动者。于是城市社会需要工商用房，特别需要大量居住用房，使得经营房屋商品有了必要。思格斯说：“当一古老的文明国家从工场手工业和小生产向大工业过渡，并且这个过渡还由于情况极其顺利而加+速的时期，多半迫就是‘住房缺

8、乏’时期”(《马克思思格斯选集》第2眷第459页)。机器大工业的发展，企业和人口