2002年上海别墅市场分析

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1、2002年上海别墅市场分析李庄 洪曦        从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅，今天，上海成了不容置疑的别墅年。   上海社会科学院房地产业研究中心副研究员顾建发表示，上海上海别墅供应过大，但需求有限。别墅市场已由几年前的供就不庆求，快速进入了供过于求的格局，同质现象也趋于严重。  那么，有限的市场到底需要什么样的别墅呢》安家网近日进行了大规模线上和线下的市场调研以此获取第一手的市场资料，现予公布，与大家一同分享，为上海的别墅市场提供一些可供参考的信息，希望上海的别墅发

2、展商们能在2002年里走好。1．别墅价格   50至120万元人民币的别墅将成为当前上海别墅市场的主流产品，占总样本的71%；其中，50-80万元人民币的占37.3%，81至120万元人民币的占33.7%。150万元人民币以上的别墅则为上海别墅市场的高端性产品。随着贫富差距的增大，上海成为世界的上海，在上海别墅市场的高端性产品中：u151——200万元人民币的占6.60%，u201——300万元人民币的占7.40%，u301至500万元人民币的占2.1%。u而介于两者之间的别墅121至150万元人民币的占10.60%。92．别墅区域 

3、  上海别墅区域排名前三位的浦东金桥地区（占21.30%）、康桥地区（占20.60%）和虹桥别墅区（占17.40%）。   2002年的上海别墅市场区域性已显现，浦东已成为别墅的热门区域，而虹桥别墅因多年的发展仍然吸引着买房人，而前几年兴起的松江及闵行别墅区（各占11.60%、11.40%）正在趋于饱和。还有沪青平别墅区（占9.60%）和其它别墅区（只占8.10%）。3．别墅类型   在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占

4、市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为5%。4．别墅面积   150至200平方米的别墅将成为当前别墅市场的主流面积，即经济型别墅和市场容量厚大，占样本别墅总量的43.50%；201平方米以上的别墅因其面积增大，总价提高，成为了社会高端客层的实力选择，其中，201至300平方米的占29.80%，301至400平方米的占8.70%，401至500平方米的占1.90%，501平方米以上的占2.60%。而150平方米以下的占13.40%。95．考虑因素   在购买别墅15个考虑因素中，被列为最重要的7

5、大因素（占总在本的70.5%）依次是房型（占11%）、物业管理（占10.50%）、价格（占10.40%）、周边环境和文化氛围（占10.40%）、交通（占10.20%）、绿化率和中心景观（占9.80%）、升值空间和投资价值（占8.20%）。而其中营销包装是人们在作购房决策时最为忽略的，这也是反映出当前购房人的理智与专业。　其次，看房价与收入之比，这里说的收入是指中、低收入者的户均年收入，而房价则是指一般中低档商品房。这一指标是国际上通行的用于衡量房价水平是否合理的重要标志，也是衡量我国房地产业是否偏离主要消费群体的重要标志。按照国际标准

6、房价与收入之比应为6：1，两年前上海是8：1，现在估计为10：1。这就是说，房价与收入之比本来就呈不合理的态势，而现在这个态势不但没有改善，且有扩大趋势。这说明，近两年来上海居民收入有了一定提高，但提高的幅度远低于房价上扬的幅度。   造成目前房价偏高的原因极为复杂，概括起来有以下几点：u产品供给结构不合理，中低档房供给不足是导致房价偏高的重要原因。由于房地产品的利润大小往生育与产品档次成正比，加上某些政府官司员出于政绩的追求以及对GDP和税收的期望，两者互动强化了以利润最大化为追求目标的决策倾向，房地产商重高档产品而轻中低档产品，以

7、致中低档商品房供应偏紧而引起房价大幅度上扬；u某些潜在需求因素集中提前兑现，也是导致房价偏高的一个重要原因。9这些因素，诸如，房改政策提前消化而诱发的赶“福利房末班车”现象（至今未终止），如部分机关，企事业单位提前进入住房分配货币化而导致“房改”利好部分提前消化；再如一些青年更新居住消费观念，通过贷款用未来收入大踏步迈入住宅消费行列（据统计占个人消费者的6成以上）等等；u投机因素根据经济学原理，投机行为根植于利润丰裕的行业，房地产领域属于这类行业，它最易滋生投机现象。一个时期以来，一些房地产商，包括代销商以及一些个人抓住直接或间接影响

8、房地产市场供求的各种因素，诸如，外资进入情况、土地资源配置方式和住房制度改革、重要国际会议或其它活动的举行等等因素，利用媒体，进行‘狂轰滥炸“的炒作，人为制造供不应求的紧张关系，加上一些居民缺乏健康的消费心理，以至有点”