上海别墅市场分析.doc

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1、一、上海别墅市场分析［一］市场供求分析1、长期供应分析供应总量比2003年略有减少但仍然保持在150万平方米以上从土地市场看，近两年别墅用地供应沖常少，仅有的几块，容积率也限制在0.5-0.6左右，政府对于高档别墅批建控制力度很人。但由于土地前几年储备丰富，别墅项口的高投资冋报率使发展商对于别墅开发的热度不减。2004年别墅总体供应量仍然有152.2万平方米，只比去年的160.9万平方米略有下降。从长远來看，未來几年别墅供应总量仍将呈现缓慢减少趋势，但随着一城九镇规划的全面启动，别墅供应地区更加广泛，供应总量将长期保持在每年100万

2、平方米以上。2002-2004年别墅供应量2、短期供求分析［二］供求总体保持平衡成交总量达到154万平方米2004年别墅总体成交量保持旺盛，反映了虽然经过多方面政策调整，客户对于上海别墅市场信心仍然非常充足，需求不断高涨。全年别墅成交量154万平方米（统计截止到12月16S）,除了一季度成交量较少外，二三季度总量明显上升，第四季度表现尤为突出，成交量超过50万平方米，达到全年高潮。2004年别墅供求对比□供应屋□成交量［二］热点板块分析1、供应量分析供应量较大的板块有闵行、松江新城、新桥，其屮闵行占17%的高比重，这主耍是由于颛桥、

3、江川等地经济型别墅开发渐热，另外，松江新城泰晤士小镇人型项口的启动、青浦赵巷板块和南汇航头板块的逐渐成熟，这些地区的别墅供应量逐渐放人。值得一提的是奉贤别墅供应在今年放量，海滩别墅成为新的投资热点。2004年别墅板块供应量比较□闵行9%no/12%17%□松江新城□松江新桥□青浦徐泾■奉贤海滩□南汇□浦东环内□泗泾九亭■东郊别墅□松江余山□嘉定□青浦赵巷2、板块特征分析松江新城、新桥、九亭泗泾板块别墅供应充足松江别墅别墅供应比重占总供应量37%,随着泰晤士小镇上市，松江新城英式风貌区成为别墅市场炙手可热的别墅板块，另外九亭、新桥等地

4、区也有多个别墅上市，这三人板块屮产品以联体别墅和叠加别墅为主，独立别墅较少。联体别墅售价主耍是7000元/平方米左右，独立别墅单价已经超过万元。闵行颛桥地区别墅量大价升颛桥板块是闵行今年别墅新增的热点板块，今年闵行别墅供应量25.9万平方米，其屮半数來口颛桥地区，以天籁园和都市阳光花园为代表，这一地区别墅产品以独立和联体别墅的混合型产品，独立别墅平均面积处于300-600平方米之间，联体别墅主力面积为200-250平方米，闵行板块别墅价格上涨幅度也很大，联体别墅售价在10000元/平方米，独立别墅售价在13000元/平方米。奉贤和嘉

5、定涌现新的别墅热点今年奉贤和嘉定有多个新开别墅，成为新的别墅热点地区。奉贤别墅主要分布在南桥和海湾地区，以200-300平方米的度假型小别墅为主；而嘉定别墅主耍分布在沪嘉公路沿线，几乎全部是联体叠加别墅。由于规划新、投资前景大，这些别墅普遍热销，口前奉贤别墅售价在8000-10000元/平方米，嘉定别墅也在8000元/平方米左右。南汇航头镇形成高档别墅群南汇今年新上市的别墅项口多位于航头镇，航头镇沪南公路西侧人面积土地规划为高档独立别墅川地，航头镇别墅规模普遍较人，容积率较低，小区绿化景观较好，形成舒适型高档别墅群；以绿洲千岛花园、

6、生茂养园为代表有多个在建的别墅大盘，单幢面积在350-600平方米不等。平均销售价格已经超过14000元/平方米。青浦赵巷板块成为沪青平公路上新兴热点今年靑浦赵巷镇内的西郊古北国际别墅和屮海翡翠湖岸的粘彩亮相，标志着青浦的赵巷板块，作为新兴的别墅板块正式登场。赵巷镇特色居住区位于徐泾镇和青浦镇屮心地带，该别墅板块将使徐泾、青浦镇、朱家角等传统别墅区连成一片，总规划用地面积约为8000亩，与别墅区配套国际学校、筒业设施等非常齐全，口前上市的别墅销售价格基本为11000—16000元/平方米，浦东唐镇东郊别墅区日益成熟今年随着圣马丽诺和

7、白金翰宫的推出，龙东人道沿线别墅在售别墅已经达到5个。以张江唐镇为核心的东郊别墅区，虽然东郊别墅区对利川口然资源不多，别墅又比较集屮，但便捷的交通和浦东快速发展的经济背景是东郊别墅区发展的保证。口前该地区以300-500平方米的独立别墅为主，售价在13000元/平方米左右。浦东环内豪宅物以稀为贵浦东世纪公园周边和金桥地区今年都有独立别墅项口推出，浦东新的都市高档别墅区开始露出眉口，地段优势是其重要的诉求点。今年开盘的千秋别墅、维诗凯亚销售价格都超过25000元/平方米，久负盛名的屮式人宅九间堂更是单幢价格将超过2000万元，虽然价格

8、较高,但这些都市豪宅非常抢手，体现了上海顶级人士的强大购买能力。2004年别墅热点板块分析表区域板块板块特征供应量（平方米）售价（元/平方米）产品结构主力房型（平方米）青浦青浦徐泾紧邻蛀桥华洒，地段优势明显，中高档别墅密集区13372