创远第三城房地产开发项目营销策划

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1、创远第三城房地产开发项目营销策划第3章创远第三城开发项目的宏观环境分析目前，长沙市正处于经济飞速发展的时期，长沙市每年的GDP增长率平均在10%左右，城市经济发展水平的提高带动了居民生活水平的提高，中产阶级的数量不断增多，为房地产市场的发展提供了良好的基础，基于此，本章主要分析了创远第三城房地产开发项目所处的了长沙市房地产市场发展的政策环境、市场现状、社会文化特征，为创远第三城开发项目的营销策划提供宏观分析基础。3.1长沙市房地产市场发展的政策环境分析在我国，目前的房地产市场是一个典型的政策性敏感产业，深受我国政府宏观调控政策的影响，因此，研究长沙市的政策环境，是

2、制定项目营销策略的重要前提。3.1.1长沙市住房制度改革分析按照国务院的统一部署，我国的住房制度改革实行先局部试点，再全面推广，再深化改革三个步骤，长沙市作为全国首批五个试点城市之一，以不同时期的发展特征为标准，住房分配制度改革工作大致经历了两个阶段:即1949年至1998年的实物分配阶段、1999年至今的“市场+保障”的货币分配阶段。两个阶段分别体现了不同经济时期经济体制改革和发展特征，相互促进、相互依存、相互统一、共同致力于住房改革工作的深入开展。其中在货币分配阶段相继出台了一系列房地产政策措施，如2006年，根据建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见

3、》的通知精神，为进一步规范长沙市房地产市场秩序，保持长沙市商品住房特别是普通商品房价格的相对稳定，长沙市房屋产权管理局下发了《关于进一步规范商品房预、销售行为的通知》，《通知》规定严禁商品房无证预售行为、严格限制期房转让行为、实行商品房预售合同备案制度、加强对商品房销售代理机构和销售人员的管理、建立房地产开发企业和房地产中介机构诚信档案以及完善商品房交易信息系统建设以及2008年，长沙市人民政府印发了《关于促进我市房地产业健康发展的若干意见》，目的是为进一步促进我市房地产业健康发展，增加投资和消费信心，防止房地产市场大起大落，推动我市社会经济协调发展等一系列政策措

4、施，这些措施的实施，为长沙市房地产市场的发展提供了良好的政策发展环境口’]。3.1.2长沙市“+一五”住宅发展规划2006年10月，长沙市房产局发布了《长沙市“十一五”住宅发展规划》，该规划是保障城市居民实现居住小康目标的重要规划，是保证长沙市住宅市场持续健康发展的重要规划。同时，也是今后五年长沙在社会发展与经济建设中，贯彻落实调控政策、科学发展住宅产业、健康发展住宅市场、稳步改善居民居住水平的指导性规划。在该规划中，规定了其主要目标、套型结构比例控制与住宅发展时空布局。长沙市“十一五，，住宅发展要实现持续健康发展，推动国民经济与社会又快又好发展。保持住宅市场发展

5、中的市场总量基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定。加强政府调控管理，实现市场机制健全完善、政府监管有力有效、公共住房供应与保障到位。建立较为完善的住宅市场体系，规范发展住宅二、三级市场。其具体目标如下:1.长沙市“十一五，，住宅规模目标根据“十一五，，规划的要求，住宅开发总量要满足城市人口增长、居住水平提高等合理的需求增长，在“十一五，，期间，长沙市区住宅供应总量控制在2400万m，左右，并根据“十一五”社会经济环境和宏观调控政策变动，总量变动幅度控制在士10%之间。其中，中低价位、中小套型普通商品住宅(含经济适用住房)和廉租住房占70%以上。城市居民住房条件持续

6、改善，到2010年末，城市人均住房建筑面积达到犯In=。“十一五”期间，长沙市区要满足约1330万可的住宅用地需求总量，其中用于中低价位、中小套型普通商品住宅(含经济适用住房)和廉租住房的建设用地占70%以上。2.长沙市“十一五”住宅结构目标在总量充分满足居民住房合理增长的需求前提下，根据城市空间发展战略、城市人口分布状况、产业结构布局，以及住宅市场区域特征，科学规划和供应土地，合理布局基础设施配套，方便居民生活与工作，优化住宅区域供应结构，实现需求与供应的区域结构基本平衡。在套型结构比例上，长沙市应按总量原则控制，分用地区域类别按项目原则控制，确保年度新审批、新

7、开工的商品住宅总面积中，套型建筑面积90m，以下住房(含经济适用房和廉租房)面积所占比重达到70%以上。3.长沙市“十一五”住宅品质目标根据规划要求，新建商品住宅配套设施功能应齐全、完善，到“十一五，，期末全市住宅成套率应达到90%以上，积极推广精装修房。建设健康型、舒适型、安全型的小区，到2010年末，全市小区物业管理覆盖率100%。加大城市中心危、旧房改造，改善老城居民居住条件。4.长沙市“十一五，，住宅保障目标住房保障是解决中低收入家庭住房困难的有效方式，因此，建立完善的住房保障体系，保障政府公共住房的有效供应，支持中低收入家庭合理住房需求，保障低收入和困难

8、家庭基本住