物业管理的前期介入

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1、第六章物业管理的前期介入[教学目的要求]通过学习，要求学生了解物业竣工验收和接管验收的相关内容，了解物业管理项目招标方式，掌握前期介入的概念、必要性、内容，掌握物业管理项目招投标的程序、掌握物业管理投标书和入伙通知书编写方法以及装修管理内容。第一节物业管理前期介入概述一、物业管理前期介入的认识（开发-经营-管理）二、物业管理前期介入的必要性-意义三、物业管理前期介入的内容四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与五、 物业管理前期介入中遇到的几个实际问题一、物业管理前期介入的认识（开发-经营-管理）1、 前期介入：指物业公司在接管物业以前的各个阶段就参与决策，制定出物业管理方案，并从管

2、理和运作的角度为开发商提出良好的建设性意见。接管物业以前的各个阶段：项目可行性研究阶段、建筑物规划方案设计阶段、施工阶段等参与决策：指参与物业的规划设计和建设的过程。物业管理公司从业主与使用人及物业管理的角度，就物业开发、建设和今后使用、管理提出建议，并对将接管的物业从物质上和组织上做好准备，以更好满足业主与非业主使用人的需求和有利于之后的物业管理。2、 前期介入时物业企业向开发商提出的建议（1） 配套设施的完善（2） 水电气等供应容量（3） 安全保卫系统（4） 垃圾处理方式（5） 绿化布置（6） 消防设施（7） 建材选用前期介入的主要目的物业管理前期介入的目的是在物业建

3、成之前采取措施，确保建成的物业质量和功能都合乎要求，有利于业主使用，方便以后的物业管理。二、物业管理前期介入的必要性-意义1、有利于维护物业公司的良好形象2、优化设计、减少返工、防止后遗症（减少或避免规划设计、建设的隐患）3、有利于全面了解物业：土建结构、管线走向、设施建设、设备安装4、为后期管理做好准备5、促进物业的销售物业管理前期介入能够在较大程度上保证物业管理的一致性和连贯性，减少很多不必要的损失。三、物业管理前期介入的内容（一）通过投标来接洽物业管理业务1、 进行可行性、可靠性、可赢利性分析2、 具体测算物业管理费用3、 投标竞争、洽谈、签订物业管理合同4、 选派人员运作物业前期

4、管理（二）根据物业档次确定服务标准（三）制定物业维修管理方案（四）建立与业主或使用人的联系关系1、 听取业主或使用人的要求、希望2、 了解业主或使用人对物业的使用的有关安排、打算3、 参与售房部门同业主或使用人签约（五）参与施工与设计1、 从用户角度审查建筑物的设计图样2、 从管理角度分析物业建造的选料及安装方法等3、 在施工现场做好记录4、 提供改良意见5、 检查施工进度6、 参与工程验收（六）设计管理模式、草拟及制定管理制度1、 筹建业主管委会2、 草拟规章制度3、 设置物业辖区的组织机构4、 培训上岗（七）建立服务系统和服务网络1、 专业项目队伍的设立、选聘、洽谈及合同订立2、 同

5、各部门进行联络、沟通3、 建代办网（八）办理移交接管事宜1、 拟定移交接管办法2、 筹建管委会3、 协助和办理移交接管事项四、物业管理企业在规划、设计、施工阶段的参与A在规划、设计阶段的参与：房地产项目的开发建设应具有超前意识，物业管理专业人员对规划设计的参与职责主要表现在全面细致的针对物业管理顺利实施的各种需要以及在以往管理实践中发现的规划设计上的问题向开发企业和设计单位提出建议。（一） 配套设施的完善（二） 水电气等供应容量（三） 安全保卫系统（四） 垃圾处理方式（五） 绿化布置（六） 消防设施（七） 建筑材料选用（八） 其他B在施工阶段的参与物业管理企业参与工程施工质

6、量监理的要点包括：1、 应派选有关专业人员参与工程施工质量监理；2、 要尽可能全面的收集物业的各种资料，同时熟悉各个部分，为日后的管理作充分的准备；3、 按国家规定的技术标准，对工程设计与设计单位施工单位，开发商一起认真进行技术鉴定和图纸会审；4、 工程施工中按国家现有法律规定，技术标准及合同不断进行检查。五、 物业管理前期介入中遇到的几个实际问题（一）介入方式：1、早期介入-充当顾问，此时提出的建议最及时，容易采纳，此时一般不设固定人员进驻开发现场，工作方式可根据发展商的需要确定，如定期参加发展商的设计会议，出谋划策等。2、中期介入-扮演监理，介入人员主要为工程技术人员，尤其是设备系统

7、工程师。3、晚期介入-开始管家，是由先前的顾问工作转入实质性操作工作，此时管理公司的整套队伍应基本到位。也有认为，前期介入的方式为：早期介入：是指物业管理企业在项目可行性研究阶段的介入。中期介入：是指物业管理企业方案设计阶段的介入。晚期介入：是指物业管理企业在项目施工阶段的介入。（二）前期介入费用由谁承担？根据费用产生的原因及用途，管理公司在入伙前介入所产生费用应由开发商承担，原因：1、 前期介入的主要目的是协助开发商工作（1）