前期物业管理的介入

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1、河南华宸置业有限公司物业前期介入前言：前期介入的物业公司一般有两种，一种是隶属于房地产开发商的子公司，另一种是开发商外聘的物业顾问，我公司冃前的状况属于第二种情形。此文也是站在物业公司的角度来讨论物业顾问是如何进行前期介入的。一、物业前期介入的含义所谓物业管理的前期介入，是指物业谄未建成和实施前期物业管理服务之前，物业管理企业接受开发商的委托，介入项目的开发建设，参与项目的可行性研究和规划、设计、施工、安装、调试、验收、交房等阶段工作的一种物业管理服务活动。物业的前期介入是一种物业管理企业同房地产开发商共同对物业实施平

2、行或交叉管理的方法，因此无论是对开发商还是物业公司都是非常必要的。房地产开发商对物业进行的是硬件建设，物业管理企业对物业进行的是软件管理。二、物业前期介入的意义（一）、物业管理的前期介入可以促进物业的销售随着人们消费心理的日渐成熟，人们的销售理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时，也越來越注重商品的售后服务。现在，一些富冇远见的房地产开发、营业商，已经把良好的物业管理作为推销房屋等不动产商品和招探顾客的王牌，把它当作卖点之一。同吋，越来越多的房地产投资者和消费者，也把物业管理水平的高低，效果的优劣，

3、作为进行投资和消费策略的主要参考因素。据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%・30%。这说明，良好的物业管理不仅是房地产开发商的促销于段，也是获取最大限度利润的冇效措施。如果物业管理在物业开发前期就进入，就能让消费者真切地感受到房地产开发商对物业管理的重视。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物业管理的前期介入对物业的促销起着很大的影响。（二）、物业的而期介入有利于优化设计，完善细节过去，物业管理只是在物业交付使用、业主入伙2后才开始，物业如果存在功能与质量问题，难有回天之

4、术，最多在已冇基础上修修补补。采用前期介入就可以在物业设计与建造阶段及时发现物业使用功能与使用质量上的问题，及时进行调整，使产品设计、生产与使用全过程都有了更多的保障。（三）、物业的前期介入冇利于后期管理工作的进行没有而期介入时，开发商只顾建房，不会充分顾及使用与后期管理，结果房子交到业主与物业管理企业中的时候，往往因物业使用功能与使用质量问题造成意见纠纷一大堆，开发商晕头转向，业主怨声载道，物业管理企业里外不是人。有了前期介入，物业管理企业不仅从开发商的角度，更会从使用人与管理者的立场，凭借对物业的专业知识，认真审视

5、物业建设的功能与质量问题，向开发商捉出合理化的意见与建议，当好参谋与助手，使开发商省钱省力，使用人舒适满意,管理者专心服务三、物业前期介入的可行性任何经济活动都耍有成本支出，作为一个企业也必然要考虑经济效益，物业管理前期介入，从前面的理论分析已得出其十分必要，但在现实中是否可行呢？下面我们从三个角度来分析：（一）、经济效益的可行性从房地产开发的角度来说，增加这种行为有利有弊，存在着风险收益。利的方面：有物业管理公司介入，加强了决策、规划的准确性，保证物业顺利地开发;同时保证物业开发质量，促进物业销售，加快资金周转。弊的

6、方面：主要是增加了成木（前期介入费用由房地产开发商负责承担），假若物业管理公司提出返工建议，可能还增加工期等。权衡利弊，房地产开发商虽然在前期介入中承担了一定风险，但会带来更大的收益，从经济性的角度来看，利大于弊，房地产开发商应该支持物业管理而期介入。（二）、从物业管理公司的角度物业管理公司从参与的角度来看，利的一面是：由于前期介入，熟悉了解物业，为今后接受新业务奠定了基础，便于本企业进一步扩大业务领域，占领业务市场。不利的一方而是：可能增加成本费用（如果费用由物业管理公司承担）。（三）、从社会总体的角度从社会总体角度

7、来看，由于而期介入有利Z处在于规划施工阶段得到了把关，减少了失误，把物业的不足之处消灭在萌芽状态中，有利于社会总体经济利益提高。综上分析，利明显大于弊，所以从经济的角度看，物业管理的早期介入是可行的。四、物业前期介入的形式为了保证物业管理前期介入的成功，物业管理公司应该选择并组织好一批人员参与前期介入。由于物业开发周期长，物业管理公司不可能抽调出大批人员介入，所以应采取精兵简政的组织构架，人员组成可采取两种方式：长期介入人员（2〜3人），由房屋管理员、结构工程师和设备工程师三人组成。长期介入人员就是从项口一开始，就进入

8、角色，一直到项口结束，参与项口的全过程。介入人员的素质与技术在很大程度上决定了物业管理前期介入的成败，所以在人员选配上一定挑选，通常冇一名经验丰富、知识全而的管理人员（该同志应对物业情况十分熟悉，并有相关经验）來参与物业管理的前期介入。还需要一名结构工程师和设备工程师来进行配合，分管土建工程和设备安装的质量把关短期介入人员（3〜4