物业管理企业经营风险及规避方式

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1、物业管理企业经营风险及规避方式港联物业　　万科于2009年5月8日公布了这样一组数据：万科在全国20多个城市设立物业公司，万科物业系统的员工数达到13173人，占万科总员工数的约80%；万科物业的员工数量结构比例与其对万科的销售、利润贡献严重不对称。2008年万科物业管理总收入约2.53亿元，仅占万科全年营收的0.6%，2008年万科物业实现的毛利仅851万元，与万科全年净利润40.3亿元相比，几乎可以忽略不计。物业管理行业是一个劳动力密集型企业，投入较大，风险更大。因为准入门槛较低，企业数量还在倍增。虽然是一个保本微利的行业，它却充满着各种各样的巨大的经营风险，如何控制经营风

2、险，对于物业服务企业来讲，是亟需探研的一个课题。 　　一、物业服务企业经营的风险种类及特征　　每个企业在经营的过程中都是有风险的，物业服务企业也不会例外。风险造成的经济损失是极大的，对于物业服务企业而言，风险远远超过其它行业。了解在经营中可能遇到的风险，以求未雨绸缪，防患于未然很有必要。 　　1、一般企业的经营风险 　　1.1创业风险　　这类风险主要在企业创业的初始时期容易发生。这种经营风险的发生，来的最早，让创业者防不胜防；二是它有相当的隐蔽性，创业者不易觉察或无暇顾及；三是它是企业其它经营风险的根源。很多企业创立之初，重视市场，重视产品研究，而不关注企业内部管理，忽视企业长

3、远发展规划，对市场的潜在需求研究不透彻；对市场变化趋势没有预见性；对宏观行业形势的估计过于乐观；经营者缺乏全面管理的能力；没有建立必要的财务帐目；设备和技术选择不当；低估所需资金，忽视税务。 　　1.2现金风险　　这种风险主要表现为损益表上利润的期末余额巨大，但实际上企业现金表中的期末数额却小到几乎为零甚至是负数。经营者以为，帐面上的利润就是现金，事实上这是一种误解。这是因为物业服务费欠费虽然也计入收益，但事实上我们并没有收到现金。另一方面，我们拖欠外判单位的应付帐款也没有及时支付出去。这种误解往往使企业的现金状况发生假象，经营者因而在企业扩张或新项目上马时忽视了对现金供需的平

4、衡核算。现金是企业的血液，从日常经营活动看，只有提供足够的现金，企业才能正常运转。没有充足的现金，将给企业带来严重后果，影响企业的盈利能力和偿债能力。因而降低了企业在市场竞争中的信用等级，最终使企业资金周转不灵，甚至资不抵债，走向破产。现金风险主要表现在：业主只对企业的主要财务指标如资产负债率、净资产收益率等感兴趣，而忽视了指标掩盖下的问题；过分注重利润和市场的增长，而忽视手中掌握的现金；固定资产投资过多，使企业的变现能力降低，导致资金沉淀；企业规模盲目扩张，缺乏相应的短、中、长期计划。　　很多物业服务企业，注册资本就几十万，只有靠新接管项目，一次性收取一年的服务费、收取装修押

5、金，完成“造血”功能。 　　1.3发展风险　　企业发展到一定的规模时，都会进入到一个瓶颈状态。而事实上，物业服务企业的老总往往都是公司的“大业务员”，谁能拿到业务，就可以当老总了。这种由老总唱独角的管理，会让企业难以为继，而我们还面临着业主不断解约、因亏损而退管、无新项目“造血”等系列问题。 　　具体到物业服务企业，它有如下风险： 　　2、物业服务企业的经营风险　　除上述以外，还因为物业服务企业：注册资低，容易发生“财务风险”；员工众多，容易发生“生产风险”；设备多且复杂，容易发生“运行风险”；还有自然灾害风险、服务风险等。 　　2.1自然灾害风险　　2005年6月，一场雷阵雨

6、过后，我所服务的某小区6台“KONE”牌的电梯驱动板、CPU板全部被击坏，无法使用，经济损失10万元以上。幸好，我们曾购买了物业管理公共责任险和机器设备险，于是马上联系保险公司报案，保险公司、电梯维保单位均到位进行查勘，确认为雷击而致，最后由气象部门出具报告，证明当天确有雷击在该物业小区上空发生。最终我们获得了赔付。每每提及此事，老总无不庆幸当初购买保险的正确决定。所以，老总一口气将所有的物业项目购买了物业管理责任险和机器设备险。　　有的小区物业价格高、收费率高，可以购买保险，而有些服务费用较低，收费率较低，项目经营困难的小区来讲，恐怕就不会购买保险了。物业管理的灾害性风险因经

7、济等因素还将长期存在。　　发改价格[2003]年1864号已明确规定了，物业服务费的构成中有：保险费用。因此，广大物业服务企业在做项目预算时，应考虑保险费用。 　　2.2物业管理的服务风险　　2005年春节，北京某住宅小区，保安因制止业主乱放烟花，被业主刺死；拒交停车费引发冲突，堵门，打架；某品牌开发商旗下的物业服务企业，因业主小孩掉进游泳池被淹死而被告上法庭……此类风险数不胜数。　　作为一名物业管理的项目经理，要有非常强的预见性，尽管如此，你也无法完全防范突如其来的突发性风险。而业主，平常