简论物业管理行业风险及规避方式

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1、简论物业管理行业风险及规避方式物业管理是一个高知识、高风险的行业。相対其他行业，我国的物业管理行业属新兴行业、朝阳行业，从无到有，从少到多。冃前多数物业管理企业，特别是新组建的物业管理企业,往往经营规模小、经济实力不强，缺乏抗风险意识，导致整个物业管理行业抗风险能力较弱。《物业管理条例》（以下简称《条例》）颁布实施两年多來，业主的合法权益越來越受到保障,物业管理企业也纷纷利用《条例》化解或降低各种风险。《条例》规定：物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应依法承担相应的法律责任。长期树立行业风险

2、意识，提高企业抗风险能力，规避经营风险，是物业管理金业增强定存能力和可持续发展的又一关键因素。一、物业管理风险的表现形式当前物业管理面临的风险主要有以下表现形式：1、物业管理的灾害风险假设一栋房子、一个停车场或是一个机电设备房被烧毁，仅靠物业公司來赔偿，有儿家物业公司能赔得起？山于经济基础和财产保险意识两方而的原因，目丽在我国儿乎绝人多数物业资产都没冇购买保险。按冃前来看，购买保险对木来微利的物业金业来说，多数物业公司难以承受，况且多数业内人士认为物业公司是受业主委托提供物业管理服务的，相应的物业资产保险也应山业主买单。如此-

3、•來，物业管理的灾害性风险因经济等因素还将长期存在。2、物业管理的服务风险人凡做过物业管理项目经理人的都有“如履薄冰”的感触，稍不留神，就可能冒出什么事或什么差错，业主找上门来论理、索赔等等。冇句业内行话：“物业管理是个筐，什么都往里面装。”凡事都找物业公司，解决不了就是服务不好，动辄就以不交物业管理费用相威胁，出了事故就向物业公司索赔，这是物业管理企业血临的严重问题。物业管理各个过程的方方面而，任何一个过程和坏节管理失误，特別是安全方而出现问题，都将直接或间接导致各种经济损失。比如：停车场只收五元的车位使用费，车丢了就找物业

4、公司索赔，少则儿万，多则数十万其至上百万；又比如犯罪分子潜入小区，发生了命案，物业公司又被业主索収巨额经济赔偿。就宜昌市來说，近年來因小区内丢失摩托车，法院判物业公司赔偿的案例已冇多起。安全，是物业服务至关重耍的一环，安全问题自然成了物业管理服务风险屮最让人担忧的风险了。在近年的物业管理中，业主由于人身、财产受到侵害而要求物业公司赔偿的案件日益增多，并引起社会各方关注。就实际情况而言，小区中业主人身、财产受到侵害，不分缘由均耍物业公司承担赔偿责任，对大多数保本微利的物业公司来说确实难以承受。但是，如果物业安全保卫工作存在明显瑕

5、疵，如保安人员工作失职、保安设施失灵未及时维修等，致使业主人身、财产受到侵害，物业公司是要负一定责任的。3、物业管理的财务风险一些物业管理金业，为了争夺市场份额，击败竞争对手，在参加招投标争取新的物业项冃时不能充分主张企业应得的利益要求，在标书或物业管理方案屮承诺“我们只求顾客满意，不讲利润”、“亏损报价”，连“保本微利”都不提，甚至效仿个别财大气粗的名牌物业企业來个带资多少万接管。这种低价位入市的做法将带来较大的财务风险，造成中标者许多后遗症,要么难以为继，要么降低物业服务质量和标准，到头来业主和物业公司俱受其害。当电梯要大

6、修了、供配电设备等待大修恢复供电、房子结构出现问题了亟待处理等等，都需要大笔的资金，谁来卖单？我们首先想到的就是维修基金。《物业管理条例》规定，维修:基金属业主所冇，专项川于物业保修期满后共川部位、共川设备设施的维修和更新、改造，不得挪作他用。但是，目前仍有许多物业的维修基金不能到位，即使维修基金已经到位，如果维修基金管理、使用不当或被挪作他用，这些带给物业公司的不仅仅是财务风险，对于一些小型的物业公司，遇到这种人的风险很可能就是能否生存下去的问题了。二、物业管理风险的规避方式如果物业管理各主体Z间的法律关系不明确，出现问题后

7、无法追究相关责任方的责任时，物业公司时常不得不买单“补锅”。例如：某小区六楼住户装修时乱扔建筑垃圾，造成公共下水管道堵塞，致使污水倒灌到二楼住户，造成二楼财产损失，同时一-楼住户也因二楼楼板渗下的污水造成一定损失。受损失的业主不告楼上装修的业主，反而将物业公司告上法庭进行索赔，后來法庭支持业主起诉，判物业公司因装修监管不到位、承诺的小修6小时修复未能履约而违约，结果物业公司败诉，赔了二楼赔一楼，吃了个“哑巴亏”。物业开发商早期建设遗留的木应由开发商承担责任的质量安全问题，物业管理企业也往往迫不得已去承担，这样的案例已不在少数。

8、冇这样一个案例：一位女士经过某大厦门口时，不留神踩翻了铸铁污水井盖，女士落入井内受了重伤。事实上，原开发商提供的这种井盖本身就冇隐患，车辆经过时井盖容易挪动位置，而开发商已撤走多年，物业公司平时只是在检查到井盖挪动后进行复位处理。开发商已撤走多年了，大厦当时也没有成立业主委员