昆明商业市场调查

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1、一、昆明商业地产现状概况（一）商业业态发展趋势纵观整个商业地产发展变化，大体可以分为6个阶段、如下：传统门店百货商城步行街购物中心MALL生活方式中心从目前状况来看，除一线城市外，中国大多数二三级城市正在从MALL向生活方式中心转变，像成都、南京及次级的省会城市，如昆明。（二）昆明商业地产的发展2000年以后，昆明商业逐步进入快速发展状态，总体有四大趋势：第一：常规的大众商业竞争激烈，利润率逐渐下滑。常规的大众商业主要有综合超市、专业超市、品牌专营店、专业批发市场以及综合百货商场等。这些商业业态，只能满足

2、单纯的购物需要，赢利模式是依赖于大批量低成本进货带来的进销差价，因此很容易造成价格战的竞争局面。第二：高档物业趋于饱和，市场趋于成熟，而竞争日益激烈。昆明高档百货原来只有金龙百货一家，利润率极高，随着金龙百货拆分为金龙和金格两个层次，并开设了连锁店，再加上金鹰百货等一批外来的高端百货的进入，高档服饰百货的竞争日益激烈。第三：社会商业和郊区MALL不断出现，开始分流市中心核心商圈客源。北市区北辰财富中心和南市区世纪金源MALL的出现是昆明商业多中心化发展的信号，2008年昆明20个各类商圈。（商圈图）第四：

3、休闲商业蓬勃发展，特别是在非成熟商圈开发商业地产项目，更需要休闲业的带动。从云南省的地域背景看昆明，休闲商业的发展历程有以下轨迹：1)从市中心区休闲商业向郊区扩展到2005年，昆明市中心区已经形成七个主要的休闲商业集中区，这种休闲商业集中区的形成过程，也是休闲业和商业融合的过程。从业态看，其最大的特点是“玩、吃、购”即娱乐业、餐饮业、零售业三大业态的集中混合。1)传统零售百货业向生活方式中心演变进入21世纪，美国等发展国家商业发展在经历了连锁超市和郊区MALL两大业态蓬勃发展的热潮之后，出现了新的趋势——

4、生活方式中心（也称“零售娱乐中心”）的大量出现。昆明的百大新天地和顺城购物中心也是这类零售娱乐中心的代表。零售娱乐中心有三大特点：其一、娱乐餐饮等休闲业的比重大于零售；其二、零售卖场的装修和经营风格更趋向于娱乐化和休闲化；其三、娱乐、餐饮、零售商家更趋向于品牌化。零售娱乐中心的出现，本质上是为了迎接全球范围内的休闲业的发展趋势。休闲产业旅游业娱乐业服务业文化产业其他相关产业交通部门公园/景点旅行社餐饮业影视业艺术表演网络娱乐业社会服务文化艺术体育户外运动公共娱乐场所休闲商业……（一）2008年度商业物业市

5、场供应及价格情况1、昆明市各区域新增商业物业供求及价格（不含专业市场和办公物业）区域物业个数（个）供应量（㎡）销售量（㎡）平均价格（元/㎡）市中心523550010810051096一环至二环41061006400026479北市区22773003000012639世博片区1160001000012000滇池片区4126100763009138西山区14800480027000高新区13700250013000南市区41560001191009604呈贡2636002280011909总计24989100

6、43760022369备注：以上数据是指已经面世销售的楼盘数据，未包括规划中的各板块的商业数据。从上表可以看出，中心区、南北二环的商业项目猛增，主要原因是因为市中心商业的升级换代，将会产生更多更具价值的优质商业物业进行在投资改造，而南北二环优势昆明日前发展较快的新型住宅集中区，住宅的市场放量增大，股商业供应量也大大增加。在各片区新增供应量上20万㎡是北市区、中心区。北市区虽然只有2个项目，但是江东和谐世纪25万㎡的商业供应量占到北市区新增供应量的93%。市中心主要以纯商业项目开发为主，主要项目未供应量达到

7、18.94万㎡的昆明老街。各片区增长上10万㎡的是南市区、滇池板块及一环和二环之间的区域。南市区现在主要的项目为星天地商业广场。滇池片区商业及含商业的项目多，并且随着新建大型商业项目的正式规划公示，将增加滇池板块的商业市场比例，同时提升滇池板块的商业价值。1、各类型新增商业物业供求及价格情况类型物业个数（个）供应量（㎡）销售量（㎡）销售率（%）价格（元/㎡）商业街838060023270061.14%10000商场110000750075%40000社区商业1559880016850028.14%1296

8、9专业市场5484001180024.38%5225从上表可以看出，在各类型商业物业中供应量最大的是社区商业。在住宅开发量较大的情况下，大型住宅开发项目的上市带动了社区商业的形成。值得注意的是部分大型住宅开发项目及部分低端较好的住宅项目的商业物业开发不仅针对自身业主的商业需求，并面向该片区商业需求，因此形成了社区商业中心。一般以社区步行街为主，其特定是开发量大、经营业太多、辐射范围广。主要项目为北市区的江东和谐世纪（商业开发体