柏树地产长寿区桃源丽庭二期前期策划方案2006

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1、创造共同价值实现团队理想长寿区某项目二期前期策划报告创造共同价值实现团队理想前言第一章重庆市长寿区房地产市场分析第一节重庆住宅市场宏观分析创造共同价值实现团队理想重庆竣工面积走势图主城区批准预售量走势图创造共同价值实现团队理想主城区商品房销售面积走势图主城区存量房交易量走势图创造共同价值实现团队理想重庆住宅均价走势图重庆新开工面积比较图创造共同价值实现团队理想02年-04年全市新开工面积呈稳步上升，但2005年虽受国家宏观政策影响，但重庆市新开工面积较去年同期有较大幅增长，前三季度总量已超过去年全年。市场总结：供需结构开始失衡。从2002年一季度

2、至2004年二季度，商品房总销售面积2339。65万平方米，比总竣工面积1846。69万平方米高出27%，比批准预售总面积2109。35万平方米高出11%。因此到2004年二季度，重庆市房地产市场空置房得到有力控制，空置率在5%以下。从2004年3季度3季度至2005年3季度，商品房销售面积1128。54万平方米，比总竣工面积1660。99万平方米低32%左右，比批准预售总面积1823。7万平方米低了38%。创造共同价值实现团队理想数据显示从2004年下半年开始，在市场需求同比基本持平而供应量激增的情况下，房屋空置大幅上升。供需结构出现失衡。市场

3、需求：n1、自己居住为主要动因n2、功能较全面积适中局部偏小n3、处于量价齐升的通道之中，(量的增幅远大于价的增幅)n4、需求的顶端主要为外地人和极少数本地人n5、需求的主体依然是主城区及大重庆市人现状小结：作为房地产发展的二线城市，重庆也正经历着房地产新政的痛苦煎熬。而重庆房地产市场，总体上是个内在封闭的重庆人自住为主体循环的房地产市场。这种市场存在泡沫的可能性较小。外来人口购房在重庆只占5%，重庆过去一直保持着“需求略大于供应”的市场温度。而近两年内市场供需关系发生较大变化。第二节长寿区房地产市场分析一、区域环境概述1）长寿区概况长寿区位于

4、重庆市的腹心地带，距重庆市主城区67公里，经渝长高速公路至主城区，仅需40分钟车程。长寿区东南临涪陵区，西南与渝北区、巴南区接壤，西北靠邻水县，东北接垫江县。幅员面积1415。49平方公里，辖22镇12乡，总人口88万，城区常住人口20余万。境内有大中型工业企业20余家，是西南地区最大的化工基地和全国最大的天然气化工基地，天然气化工产品总量居国内市场第一位。长寿被列为重庆八大地区中心城市与九大区域商贸中心之一。创造共同价值实现团队理想在大重庆的版图上，长寿区区位优势相当明显，起着承西启东，贯通南北的重要作用。长寿重庆主城区通往三峡库区的必经之地，

5、也是重庆市连接华中、华北地区的枢纽要地。（配：长寿区位图）工业经济：支柱产业、全国最大工业是长寿的支柱产业，长寿的工业基础十分雄厚，境内有四川维尼纶厂、重庆川染总厂、重庆长寿化工有限责任公司、重庆长风化工厂、重庆天然气净化总厂和中国西南地区最大中外合资企业扬子乙酰化工有限公司等17家特大、大中型化工企业，与之配套的化工企业100家，目前已经发展成为西南地区最大的化工基地和全国最大的天然气化工基地。长寿集中了国内多数规模最大的天然气化工装置，天然气化工产品总量居国内市场第一位。目前，长寿正抓紧建设天然气高新技术化工园区，力争把长寿建设成为世界级天然

6、气化工基地。交通状况：四通发达、离主城近长寿区境内水陆空交通四通八达，方便快捷，目前已经形成了依托高速公路、长江航道及渝怀铁路为主体的各种运输方式相衔接的水、公、铁三位一体的综合交通运输体系。长寿港是长江上游的水运集散地之一，作业区内共有泊位27个，年吞吐能力达到600余万吨，三峡工程建成后，万吨巨轮可直航长寿。长寿境内有通车公路干线6条，支线40条，总长572公里。国道319、318线横贯区内。贯穿重庆东西南北的渝万、渝涪高速公路在长寿境内一分为二，长寿至重庆江北机场、梁平机场的高速公路里程分别为50、100公里，往返十分便利。还有长梁高速公路

7、（长寿至梁平）和渝怀铁路。城市规划：向东北发展、人口快速增长长寿城区定位为全区政治、经济、文化中心，重庆市重要的区域性中心城市之一，长江上游重要的化工城市。按照长寿城市中长期发展规划，到2005年城区人口将达到21万人，2010年为30万人，达到中等城市规模。2020年为45。8万人。2020年长寿城区建成区面积将达到55平方公里。城区发展保持组团式布局。城区的用地分为凤城、桃花新城、江南、朱家化工园区、晏家五个组团，工业用地相对集中，居住用地向东北发展，形成一个南北宽约3.84公里，东西长约12.72公里的带状城市。创造共同价值实现团队理想投资

8、消费：投资增加、人均收入加大根据长寿区统计局统计，2005年长寿区地区生产总值87亿元，按同比价格计算，同比增长14.8%，全区人均GD