即墨蓝泉温泉别墅项目分析

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1、0000d14a9a25529f147c3faa3658dce0.doc蓝泉别墅项目诊断报告第一部分：区域高端住宅市场分析一、区域高端住宅市场综述：2008年以来，受国家行政、金融、税负等综合影响，国内房地产市场趋于平淡，京穗沪深等重点城市甚至出现下行迹象，房地产市场观望氛围空前浓重。以消费者刚性需求为主的普宅市场遭受冷遇。青岛市高端住宅市场由于主要着眼于客户的休闲度假需求，更是成交惨淡。政策压力较大，温泉王朝甚至至今未取得预售许可证；市场压力更大，青岛市温泉区域几个项目年内来电、来访相对较少，具体成交量数据尚未取得，直观感觉销售速度较慢。二、

2、区域样本项目对比分析：1、规划对比分析：项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率绿化率蓝泉别墅（二期）6.6二期2.6万㎡0.34562％圣罗尼克13.46.2万㎡0.4660.7％芭东小镇20.24万12.7万㎡0.6250％依泉美庐28万14万㎡，共193栋别墅，一期163栋，二期30栋；30余种房型；3栋小高层和高层住宅0.2865％海信温泉王朝66.5万26.6万0.458％分析观点：片区内温泉王朝占地、建筑面积最大，依泉美庐的容积率最低，绿化率最高；-14-0000d14a9a25529f147c3faa3658dce0.doc

3、2、市场供应量分析：（已经开始推售的数量）数量独栋（套）双拼联排洋房蓝泉别墅二期421600圣罗尼克二期--约11440（4联排）约42芭东小镇（一期）27------（二期）37------依泉美庐一期163------二期约20--约50（4、5、6联排）公寓380套海信温泉王朝32约66套60余套不详合计约321196约150分析观点：1)除海信温泉王朝外，其他的项目均以推售独栋别墅产品为主，区域市场产品同质化竞争严重；2)区域内独栋别墅推盘量激增，共321套，约为前两年温泉区域市场独栋别墅年平均消化量的10倍（按照蓝泉前期别墅的销售速度

4、推算年市场消化量），市场明显供大于求；3)蓝泉别墅已经处在激烈的市场竞争环境里；区域内双拼、联排别墅与圣罗尼克竞争严重。-14-0000d14a9a25529f147c3faa3658dce0.doc3、产品设计对比分析：项目名称产品形式总层数计价面积区间赠送面积总面积庭院面积温泉入户蓝泉别墅独栋3+1（地下）437～559㎡赠露台437～559㎡456～970㎡管道入户双拼3+1（地下）325、389㎡赠露台325、389㎡380～500㎡圣罗尼克二期双拼联排洋房3层、4层（半地下）230～300㎡赠露台230～300㎡50～100㎡无管道入

5、户芭东小镇独栋2+1（地下）251～378㎡--251～378㎡100～400㎡管道入户依泉美庐独栋2+1（地下）360～714㎡地下室220～438㎡，赠送比例约37%580～1152㎡600～1300㎡整体下沉式庭院管道入户联排2+1（地下）210～280㎡地下室100㎡赠送比例约30%310～380㎡100㎡以上整体下沉式庭院管道入户海信温泉王朝独栋2+1（地下）350～480㎡地下室约150㎡，赠送比例约25%400～630㎡500～1000㎡管道入户双拼2+1（地下）250～300㎡地下室100㎡，赠送比例约25%350～400㎡30

6、0㎡联排3+1（地下）260～280㎡地下室60～70㎡，赠送比例约20%320～350㎡50～100㎡-14-0000d14a9a25529f147c3faa3658dce0.doc分析结论：1)区域内独栋和双拼别墅除蓝泉别墅为3+1外，其余均为2+1，除D户型外均未预留电梯，用于养老的老人上下不便，部分客户对此不太认可，而且蓝泉别墅D户型内电梯未与物业中控室相连接，存在安全隐患；2)计价面积区间250平米以上跨度较大，有少量1000平以上大面积别墅，蓝泉别墅、依泉美庐、温泉王朝独栋别墅存在直接竞争，蓝泉别墅双拼别墅则面临芭东小镇小户型、低总

7、价独栋别墅的挑战。3)蓝泉别墅（赠送露台）芭东小镇不赠送地下面积，依泉美庐、温泉王朝赠送大面积地下室，尤其是依泉美庐赠送的地下室面积约占客户最终可得总面积的37%，这就使得购买依泉美庐和温泉王朝的客户可得到更多的面积；4)蓝泉别墅总面积与依泉美庐、温泉王朝存在直接竞争；5)依泉美庐庭院面积最大，且下沉式庭院多集中于南向，感观较好；除芭东小镇庭院面积较小之外，蓝泉别墅和温泉王朝面积相当，但蓝泉别墅庭院较为分散，直观感觉面积较小；6)区域内除圣罗尼克项目外均有温泉管道入户。7)层数少，可得面积多，这两点就使得依泉美庐的在室内空间的设计尺度上极尽奢华

8、，依泉美庐主卧室面积在36平米以上，更加迎合客户需求。由此可见：a)芭东小镇和海信温泉王朝的独栋别墅是蓝泉双拼别墅的直接竞争对手。b)依泉美庐是蓝泉独