同致行_郑州正商龙湖项目前期定位策划思路

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1、同致行_郑州正商龙湖项目前期定位策划思路谨呈：河南正商置业有限公司[2009]-ZZTZH-09版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归同致行（中国）地产顾问有限公司所有，未同致行（中国）地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2009.09.09正商龙湖项目前期定位策划思路在初次勘察正商龙湖项目地块之后，同致行带着一系列疑问与假设,先后进行了5轮激烈的内部讨论。争论问题的焦点是——本次汇报前的一些感触在地理位置相对偏远、环境资源优势不明显、地块呈复杂坡地特征、区域环境相对落后的情况下

2、，龙湖项目的价值点或者能够建立的价值点究竟是什么？对于一个地处郑州三环以外、距市区近8㏎的项目来讲，项目总占地33万㎡、总建面约40万㎡这一规模指标意味着什么？是功能具足的郊区大盘？是主题鲜明的城际高端住区？还是某种群体交融的另类生活组团？假设说我们必须依靠“影响市场”而不是“依托市场”才能实现项目的成功，那么龙湖项目所面向的客群究竟应该是哪些人？对他们来讲，龙湖项目究竟有可能成为的是“第一居所”还是“第二居所”？对于高楼林立、开发商与消费者都已习惯了高容积率物业，低密度物业发展稀缺并且没有成为市场细分主要成因的郑州市场，龙湖项目的“发展座标

3、”究竟是什么？是超前带领区域房地产发展的领导者？是郑州高端物业项目的追随者？是郑州主流市场性价比的挑战者？还是郑州低密度人居模式的补缺者？问题再次集中——正商有没有可能成为第一个吃“螃蟹”的人，郑州有没有吃“螃蟹”的机会？或者说，郑州究竟有没有“螃蟹”可吃？带着以上的这些问题与假设，同致行结合之前操作同类项目的经验，拟订了认为龙湖项目开发必需首要解决的问题点如下——本次汇报前的一些感触如何从客观角度更清晰的界定项目的定位方向？如何理解项目地块自身所具备的开发低密度物业的条件？基于项目开发定位方向，如何建立项目的价值点？基于项目价值点，开发物业

4、进行怎样有机组合才能够提升项目的竞争力？基于项目价值点，采取怎样的规划手法方有助于建立项目的差异点、辐射力、吸附力？从客观角度诠释项目发展定位郑州低密度物业发展研究、典型个案研究、项目地块分析从项目定位梳理项目价值点项目定位方向、客群研判与锁定、项目价值点思考从项目价值点解读项目规划设计项目开发模式研究、物业布局构想、物业发展形态构想本次汇报沟通的目标123从客观角度诠释项目发展定位本次汇报沟通的目标1郑州低密度物业发展研究典型个案研究项目地块分析9889.541.611.37.1五层退台洋房、八层电梯洋房鑫苑逸品香山1402.70.582.

5、74.65双拼、联排沁园春4885661.3130106.7别墅、楼中楼、花园洋房、小高层、高层普罗旺世162525.91.525.917.3联排、叠加森林半岛6199.81.29.88.2多层洋房叠加别墅联盟新城三、四期126313.40.582136独栋别墅、联排别墅，多层洋房思念.果岭山水--60.9814.715独栋别墅、联排别墅、多层洋房清华.忆江南4934.81.045.955.5叠拼别墅，多层洋房甲六院2666.050.743.55.4双拼别墅、联排别墅、宽景HOUSE、大河龙城346100.571017.5假日套房、联排别墅、

6、独栋别墅龙泊圣地10625154.19247.35223.35合计套数已推面积（万㎡）容积率总建面（万㎡）总占地(万㎡）物业类型项目名称●同致行低密度物业研究郑州低密度物业项目数量较少，目前市场总体供应约为247万㎡，已推出面积为约154万㎡，市场供应量适中，主要的竞争层面体现在物业形态、环境资源和风格方面低密度物业研究高端综合旅游地产0.6总建面40万㎡雁鸣湖项目优势；规模大、区位优、交通便利、产品高端劣势：缺少水景联排别墅、双拼别墅、花园洋房、小高层；“RHV地产”以休闲度假旅游带动中高档住宅开发，泛北欧风情的建筑；生态群岛式的用地格局；

7、“五湖五岛一绿环”的总体格局；景观大道为脊的、圈层式。附以温泉酒店、主题公园、商业街等配套。0.65规划面积230公倾总建面150万㎡鸿宝地块阳光控股集团用地<11670亩阳光.栖水湾劣势：景观资源弱优势；目前配套较成熟天明集团用地<1约1000亩雁栖湖畔优势：区位优、配套较全劣势：档次低、品牌弱位于天河路东、东风渠西，中高档住宅项目含少量别墅产品，联排别墅、花园洋房、高档会所、风情购物街组成的大型西班牙风格人文社区1.05占地600亩，总建面40万㎡怡丰.森林湖竞争分析详情容积率规模即将入市楼盘启示——未来郑州可预测的低密度物业

8、待售总量约400万㎡，按照目前市场消化速度，预计消化周期在5-8年左右。对于本项目来讲，我们必需对现在和未来的竞争环境做出判断，寻找目前市场中的机会点，把握客户需求