天津静海房地产调研策划报告

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1、【天津静海项目调研策划报告】贰零零柒年壹月目录第一部分宏观分析3一、区域概况31．天津概况32．静海概况8二、宏观经济形势101．全市宏观经济发展状况102．静海经济地位分析15第二部分整体房地产综述22一、天津房地产市场概况221．供需状况分析222．天津市房价及地价走势233．天津市房地产板块分析254．2007年天津市房地产市场预测28二、静海房地产市场概况331．静海住宅市场概况332．静海商业市场概况37第三部分产品定位建议38一、客户定位38二、项目整体形象定位38三、项目产品构成建议38四、项目总体规划建议38五、地面交通组织建议38六、项目

2、建筑风格建议38七、园林景观建议38八、住宅产品建议381．户型配比建议382．户型竞争要求383．户型规划建议38九、商业产品建议381．商业类别构成建议382．商业分隔建议393．商业分布及交通组织建议39第四部分经济估算40附件一住宅项目参考信息41第一部分宏观分析一、区域概况1．天津概况天津市——中央直辖市，环渤海地区经济中心，中国北方最大的沿海开放城市。地处华北平原东北部，东临渤海，北依燕山，西靠首都北京。1．1城市竞争力天津市综合竞争力居全国第十位。综合市场占有率名列前茅，居第五位；综合生产率和综合收入都居于中等偏上水平；更为可贵的是在这种比较

3、高的基础上其综合经济增长率和综合就业增长率都表现较好。资本竞争力居第六位，金融机构数量及其存贷款余额均居各城市前列，资本可供量充足，银行贷款与民间风险资本均容易获得，资本市场较为发达，金融控制能力很强。企业管理竞争力排名第四十四位，与天津市作为全国主要经济中心的地位很不相称！1．2历史现在天津所处的位置原来是海，位于海河五水汇合流入渤海处,黄河改道前由泥沙冲积形成初形。正式形成于隋朝大运河的开通。唐中叶以後，天津成为南方粮、绸北运的水陆码头，一直到元朝，都是军事重镇和漕粮转运中心。天津古名“直沽”明永乐二年（1404年），镇守北京的朱棣为了同他的侄子争夺皇

4、位，在此渡过大运河南下。後来朱棣作了皇帝，为了纪念由此起兵“靖难之役”，将此地御赐为天津，即天子之渡口之意。因在此筑城设卫，故俗称“天津卫”。卫是军事建制，而不属于地方行政区划。同年12月又设天津左卫并筑城，至此，天津城初具规模。19世纪中叶被辟为通商口岸，逐步发展成为当时中国北方最大的金融商贸中心，在中国近代史上有着重要地位。清雍正三年（1725年），改天津卫为天津州（州属行政区域，天津由卫名转变为地名）清雍正九年（1731年），天津升州为府，天津府下置天津县。1860年被辟为通商口岸後，曾经有九个国家在天津开辟租界。它们是:天津英租界、天津法租界、天津

5、美租界(後并入天津英租界)、天津德租界、天津日租界、天津俄租界、天津奥租界、天津意租界、天津比租界。1912年(民国元年)3月，北洋政府成立。1913年4月，撤销天津府，只保留了天津县。1928年6月，国民革命军占领天津，南京国民政府设立“天津特别市”。1930年6月，天津特别市改为南京国民政府行政院管的直辖的天津市。1930年11月，因河北省省会由北京迁至天津，天津直辖市改为省辖市。1935年6月，河北省省会迁往保定，天津又改为直辖市。1949年1月15日，天津解放，建立军事管制委员会，同时成立天津市人民政府，仍由中央直辖。1958年2月11日，天津改为

6、河北省省辖市。1967年1月2日，天津恢复为中央直辖市至今。1．3地理位置天津，位于东经117.2°，北纬39.1°，海拔2～5米。在华北平原东北，北屏燕山，东临渤海。是华北平原的最低点和海河水系的汇流处，素有“渤海明珠”之称。属暖温带半湿润大陆性气候，四季分明，年平均气温在13℃以上，年降雨量为500～700毫米。一般认为天津是中国第三大城市。接邻省市：河北、北京。隔海与山东、辽宁相望！1．4行政区划天津市面积约1.2万平方公里，辖18个区、县，其中市辖区15个：市区有和平区、河东区、河西区、南开区、河北区、红桥区；滨海区有塘沽区、汉沽区、大港区；环城区

7、有西青区、东丽区、津南区、北辰区、武清区（2000）、宝坻区（2001）。市辖县3个：静海县、宁河县、蓟县。1．5人口1023.67万人(2004年底)，主体民族为汉族占天津市总人口的98%。另有回、朝鲜、满、蒙古等少数民族，到2003年底，全市常住人口为1011.3万人。1．6经济天津是北方大端口，世界十大港口之一，环渤海地区的经济、金融中心，三北（东北西北华北）的主要出海口，首都的海上门户，工商业都市。工业产值次于上海，居全国第二。电子、冶金、石化、汽车、纺织等轻重工业发达。1．7文化名胜天津是国家近代历史文化名城，全市共有1处国家重点风景名胜区、1处

8、国家历史文化名城、8处全国重点文物保护单位，国家重点风景名胜区：盘